ENG
 
Печатные СМИ
от 20 Февраля 2014
 

Интервью — Андрей Гринев, владелец State Development

20 Февраля 2014
Фото: С. Портер / Ведомости

Зачем столичному девелоперу Андрею Гриневу старый замок, бывшая погранзастава в Чехии и гостиница во Вьетнаме, он рассказал «Ведомостям»

Владелец компании State Development Андрей Гринев считается одним из первых застройщиков престижного квартала «золотая миля» на Остоженке. Но прежде чем заняться строительством жилья для, как он говорит, «олигархов», он успел многое: поторговал товарами секонд-хэнд, занимался перевозкой нефтепродуктов и уборкой мусора. «В девелопменте я оказался случайно», — говорит Гринев.

Сегодня он пытается сделать в районе метро «Курская» аналог нью-йоркского района Сохо, превратив около 500 га в престижный арт-квартал, а также помогает развитию проекта парка на месте снесенной гостиницы «Россия». На сегодняшний день он — единственный акционер State Development. Финансовые показатели компания не раскрывает. На вопрос, во сколько Гринев оценивает свой капитал, он отвечает: «Я не олигарх. У меня нет миллиарда, но у меня достаточно денег, чтобы чувствовать себя комфортно. Да для меня деньги никогда и не были на первом месте. Я верю, что если ты делаешь правильные вещи, то тебе там сверху помогают, направляют. И твоя задача — прочитать, куда тебя направили».

— С чего вы начинали бизнес?

— Начинал с торговли и вспоминаю те времена с теплотой, хотя и быстро ушел из этой сферы. Дело было так. После института меня распределили в одну госструктуру, где мы с приятелем организовали компьютерные курсы. Это был 1989 год, и к компьютерам относились как к чему-то чужеродному. Мы хотели компьютеризировать как можно больше процессов, включая бухгалтерию и взаимоотношения с банками. Этого сделать не удалось, зато в процессе организации курсов я случайно провернул свою первую сделку, став посредником между польскими продавцами пива и неким региональным российским покупателем. Контракт был на 1000 контейнеров пива. Удалось продать всего один, но даже за него я, как посредник, получил вознаграждение, равное моей девятимесячной зарплате. Это и стало моей мотивацией для ухода в бизнес. В итоге со своим же бывшим начальником и одним знакомым мы организовали компанию, в которой я стал коммерческим директором. Занимались транспортировкой нефтепродуктов, размещали заказы на изготовление металлических изделий на наших заводах. Я железнодорожник по профессии, поэтому тема железнодорожных перевозок мне была близка. Параллельно мы организовали еще одну компанию, которая торговала на Российской товарно-сырьевой бирже всем подряд, чуть ли не гранеными стаканами. Еще в тот период у меня был один опыт [работы] с секонд-хэндом. Мы покупали мешки с одеждой на вес, разгружали их в школе, сделав из актового зала магазин. Я помню, как мы радовались, обнаружив в одном из тюков норковые шубы. Тогда мы почувствовали азарт и купили грузовик футболок: продали все за месяц, сделав 100% прибыли.

— Это была ваша первая серьезная прибыль?

— Да, но в итоге мы отдали деньги челнокам в кредит под проценты, люди взяли деньги и навсегда исчезли. Весь наш бизнес свернулся, а я для себя точно определил, что торговля — не мое. Мне пришлось идти работать наемным сотрудником: 3,5 года я работал на одну венгерскую компанию, которая возила нефтепродукты из России. Я был ее московским представителем. В 1996 г. бизнес развалился. Я опять отправился в свободное плавание, занялся ресайклингом — собирал банки, картон, стеклотару и отдавал на переработку. И надо сказать, что из того множества вещей, которые я делал, эта тема меня зацепила больше всего.

— Это очень доходный бизнес?

— Конечно. В Нью-Йорке мафия держит строительный и мусорный бизнес. В Москве он работает очень просто. Город платит за вывоз мусора, вы получаете специальные талоны, а этими талонами уже расплачиваетесь со свалками. Конечно, в этом бизнесе тоже много проблем. Рынок довольно монополизирован. Кроме того, он не развивается. Никто не заинтересован в том, чтобы заниматься сортировкой мусора, никто не заинтересован в том, чтобы использовать захоронения для добычи газа или оптимизировать транспортные расходы, начав вывозить мусор не маленькими, а большими грузовиками.

— А что с этим бизнесом в итоге стало?

— В 1998 г. наступил кризис, пошли неплатежи и я его закрыл.

«Золотая миля» — ужасное название, тошнит от него

— Как вы попали в девелоперский бизнес?

— Случайно. У меня была мечта — сделать клуб, который сочетал бы в себе перформанс и дом быта. Чтобы люди в одном месте могли поесть, посмотреть кино или представление и пуговицу пришить. Я нашел человека, который сказал: ищи помещение под это, денег я тебе дам. В том же 1995 году познакомился с одним актером из Белоруссии, у которого был инвестиционный контракт с адресами на Остоженке. Он предложил построить три здания, но в итоге сам из проекта ушел. Я к тому моменту уже активно включился, взял кредит под проект, и опять бросать начатое не хотелось — я и так три раза уже был банкротом. Поэтому создал компанию State Development, начал вникать в этот бизнес. В итоге построил небольшой офисный центр. А дальше начало получаться — я наконец-то нашел свое. Это очень важно!

— Насколько Остоженка тогда была востребована среди богатых покупателей?

— Вообще ни насколько. И если бы мне тогда сказали, что Остоженка станет самым дорогим районом Москвы, я бы громко рассмеялся: это было совсем не очевидно. Но потом я увидел в нем потенциал стать местом для аристократов, хотя для нашей страны больше подходит слово «олигарх». Остоженка была уникальным местом, так как дома тут стояли обособленно друг от друга. Это большая редкость для центра города, столица обычно не позволяет себе такую низкую плотность застройки. И это значило, что возможно делать проекты усадебного типа, строить дома, рассчитанные на одного человека или семью.

— То есть вы были первым застройщиком Остоженки?

— К моему приходу тут уже работала компания «Посад», которая отпочковалась от «ЛогоВАЗа». Она построила ужасный дом в Курсовом переулке. Была еще одна компания, названия которой я уже не помню. Она тоже построила дом — на пересечении Курсового и 1-го Зачатьевского переулков. Больше никого не было. В 1997-1998 гг. появился Борис Кузинец — сразу с двумя проектами. Я пытался продать ему в кризис одну свою площадку, но он не купил, поэтому мне пришлось самому заниматься ею. Сегодня я могу сказать за это Борису большое спасибо. Правда, в кризис пришлось расплачиваться со строителями личным автотранспортом, автомобилями, так как денег не было, продаж не было. Изначально мы задумывали дом, рассчитанный на одного человека. Рассчитывали продать его олигархам — Борису Березовскому, или Владимиру Брынцалову, или Александру Смоленскому. Но в 1998 г. их уже не стало, поэтому пришлось разбивать дом на квартиры.

— Вы считаете себя родоначальником «золотой мили»?

— Ужасное название, тошнит от него. Его придумали агенты, чтобы им проще было продавать. И люди покупали и покупают! А застройщиков об этом никто не спрашивал.

Было очень страшно, но я решился

— Правда , что в элитном сегменте существует фейс-контроль?

— Я всегда исповедовал этот принцип. Элитность дома определяется не теми стройматериалами, из которых он сделан, а теми людьми, рядом с которыми ты живешь. Значит, надо делать так, чтобы соседи друг другу подходили, были как будто бы из одного клуба, из одного двора. Раньше мы все росли во дворах. Я сам рос так в Беляеве, но в 90-е эта культура куда-то исчезла. Эту атмосферу и хочется воссоздать.

— Считается, что, для того чтобы строить в центре Москвы, необходим серьезный административный ресурс. Это так?

— Компании, которые пришли на Остоженку после кризиса, обладали хорошим административным ресурсом. Например, «Баркли». Они пришли сразу с несколькими площадками. Потом появился «Дон-строй», он смог согласовать для своих объектов такую плотность и этажность, о которой мы и мечтать не могли. Первый свой дом я сделал на 2,5 этажа. Когда я заикался хотя бы о трех, мне говорили: «Ты что? Здесь же старая Москва». А теперь этот дом в 1-м Зачатьевском переулке выглядит каким-то карликом на фоне всех этих монстров. Тут же, на Остоженке, зародилась еще одна девелоперская тенденция. Это когда через известного человека получали площадку в Москве. Тут был построен первый такой проект — дом Вишневской Opera House.

— А у вас-то был административный ресурс?

— Тогда было два варианта получить площадку в центре Москвы. Иметь маломальскую возможность войти в кабинеты чиновников для заключения инвестконтрактов. И покупка уже готовых инвестконтрактов. Я пользовался второй возможностью, так как не хотел связываться с властью. До кризиса 1998 г. получить площадку было элементарно. При наличии у меня хотя бы $10 млн я бы скупил всю Остоженку. Виртуальный метр тогда продавался максимум по $50. При этом не было никакого отсеивания неугодных, каких-то платежей. Все это появилось позже. Если ты исполняешь условия инвестконтракта, ты можешь спокойно заниматься делом.

— А почему вдруг резко все изменилось?

— Кризис закончился. Взлетел спрос, у людей стали появляться деньги. Но даже тогда квартиры можно было купить тут за $1300 за метр, а сейчас в среднем — за $35 000.

— Удалось воспользоваться ростом спроса?

— Не совсем. Площадку на Остоженке купить стало сложнее. Она себя исчерпала. А делать панельное домостроение я не могу. Скучно. Мне нравится возиться с домом, придумывать фасады, общаться с покупателями, смотреть, как этот дом живет дальше. Я больше чувствую центр города, чем периферию. Уже в 2000-х я стал смотреть, где еще в Москве можно было бы построить что-нибудь похожее. Мне попалась площадка на Серебряннической набережной. Было очень страшно ее покупать, так как я совершенно не чувствовал места, не понимал, сколько я могу заработать, будет ли вообще спрос. Но я решился. Мне пришло в голову, что это должен быть лофт. Нашел архитектора, который идеально исполнил проект дома с высокими потолками, уличной функцией первых этажей. Этого в Москве никто тогда не делал. Я изначально шел на провокацию для рынка недвижимости. Так был создан жилой комплекс «Арт-хаус».

Это была бы бомба на рынке недвижимости

— Вы единственный владелец State Development?

— На сегодня — да. Раньше был партнер, Олег Артемьев. Но ему стало тесно со мной, и он ушел. Создал собственную компанию «Высота». Девелоперство в чистом виде — это только часть того, чем я занимаюсь. Огромное внимание я сейчас уделяю комплексным проектам развития территории. Мы с командой придумываем новую атмосферу, разрабатываем социально-экономические концепции территорий.

— Какие еще проекты у вас есть?

— Все внимание сегодня на «Арт-квартале». 500 га — что еще нужно? От других новых проектов пока отказываюсь, чтобы не распыляться. Мне интересны большие проекты, связанные с реорганизацией городских территорий, — такими мне бы хотелось заниматься в будущем.

— Как вообще возник этот проект?

— Когда я построил «Арт-хаус», я понял, что ему тут одиноко. Для него нужно хотя бы улицу, а лучше микрорайон. То есть я увидел возможность создать Сохо в Москве. Для меня Сохо — это бурлящая уличная жизнь с активными первыми этажами, которые работают на улицу. Я начал думать. Просто магазин продуктов или кабинет дантиста большой поток людей не сгенерирует. Пришло в голову, что надо делать акцент на творчестве. Там должны быть художники, которые владеют своей мастерской, либо галерея, либо студия. То есть некие точки притяжения, в которые ты можешь прийти не просто поглазеть, но еще и чему-то обучиться. Я с этой идеей пришел к Андрею Шаронову (тогда — заместитель Сергея Собянина). Это, кстати, был мой первый контакт с чиновником такого ранга, и я был приятно удивлен простотой его общения, открытостью и отсутствием пафоса.

Мы приехали на место, походили вокруг. Он сказал, что ему эта идея нравится. Я начал придумывать правовую схему, как частный капитал может работать с государством. Начали делать мастер-план, чтобы обосновать, зачем этот проект нужен городу. Через полгода Шаронов создал рабочую группу, куда пригласил Сергея Кузнецова (главный архитектор Москвы. — «Ведомости») и представителей профильных департаментов, и объявил, что город заинтересован в этом проекте. В декабре 2013 г. мы презентовали проект мэру Сергею Собянину, что и послужило толчком для его дальнейшего развития, а впоследствии показали его вице-мэру Марату Хуснуллину и также получили его поддержку.

— Сколько инвестиций потребует этот проект?

— Около $10 млрд. На первом этапе мы рассчитываем на частный капитал, затем на кредиты банков.

— Частные инвесторы — те, кто присутствует на этой территории?

— Не обязательно. Хуснуллин предложил создать для этой цели фонд, куда бы внесли недвижимость, и под гарантии московского правительства привлечь через него инвестиции. Не знаю, получится или нет, но это была бы бомба на рынке недвижимости. Чтобы правительство города выходило с подобным предложением — такого еще не было.

— Как вы собираетесь договариваться с собственниками?

— Сперва у меня был идеалистический взгляд на это. Мне казалось, что раз мы делаем добро, то люди должны на это добро откликнуться. Но после встречи с несколькими собственниками мой пыл немного угас. Люди не привыкли, что кто-то делает им добро. Но мы всегда открыты для диалога, потому что люди только приобретут от этого проекта.

— И все же как заинтересовать людей поучаствовать в вашем проекте?

— Экономикой. Сейчас у вас есть дом в 100 кв. м, он стоит условные 100 руб. Если ты его отремонтируешь, то сможешь продать, допустим, за 200 руб. Мы же придумываем этому дому новую, более ликвидную функцию и форму, в результате чего площадь дома уже становится 200 кв. м. За это мы хотим долю. Плюс ты должен удовлетворить нужды какой-нибудь творческой профессии.

— А если не захотят?

— Мы готовы ждать. Если сейчас даже половина не согласится, то через три года еще половина из этой половины может уже не быть на своих местах, так как, допустим, в госструктурах идет ротация. Придут другие, и мы будем им предлагать. Там много собственников — более 1000. Но крупных не так много. Поэтому мы делаем акцент на крупных, а мелкие придут сами.

— С кем-то уже договорились?

— Я скажу так: у нас пока только один отказался. Да и то, я думаю, это была первая эмоциональная реакция человека, уставшего от того, что у него всегда кто-то хочет что-то отнять, поглотить или купить. Все остальные, с кем я встречался, в той или иной степени готовы. Есть те, кто готов участвовать инвестициями. Одни площадки мы будем покупать, с другими договорились о продаже, но собственник передумал и теперь хочет участвовать в проекте. Основная задержка связана с федеральными властями. С ними согласование проходит дольше всего.

— На какой срок рассчитан проект?

— 10-15 лет. Может, больше. Мы должны там построить 2,4 млн кв. м, включая 700 000 кв. м реконструкции. Сейчас там 3,5 млн кв. м недвижимости. После нашего ухода там будет 6 млн кв. м и 50 000 новых жителей, которые будут работать именно там. Нагрузка на транспорт снижается на эти 50 000 человек. У нас просчитано, что на этом проекте город экономит 200 млн руб. в год на транспорте.

Конкурс был немного странный

— Какое отношение вы имеете к проекту парка на месте гостиницы «Россия»?

— Один мой хороший знакомый, узнав, что я занимаюсь «Арт-кварталом», предложил обратить внимание на территорию за ГУМом — Китай-город — на предмет того, что можно было бы там сделать в рамках комплексного подхода. Мы начали изучать вопрос и поняли, что вся территория Китай-города, включая Зарядье, требует иного осмысления с учетом новых условий жизни. Появилась идея создать там культурно-исторический центр города, интересный как для москвичей, так и для туристов. Даже с учетом того, что многие памятники там были уничтожены, потенциал у этого места — с точки зрения истории, культуры, архитектуры — огромный.

— Что предлагалось сделать?

— Мы придумали сделать многие переулки и улицы пешеходными, включая Варварку. Все это проходило на фоне возможного переезда правительства России в новую Москву, поэтому освобождалась огромная территория, которую можно было использовать как под жилье, так и под гостиницы, рестораны и музеи. Исторический центр города мог бы стать совершенно другим. И как вишенка на этом торте была территория Зарядья, где мы, как нам казалось, придумали сделать парк. И так удачно получилось, что мы с Владимиром Путиным оказались на одной волне, и в итоге в январе 2012 г. было объявлено, что на этом месте будет разбит парк. Мы — я и моя команда — сразу включились в эту работу, создали общественную организацию «Друзья Зарядья» и в итоге приняли участие в первом конкурсе на выбор концепции развития парка, хотя он был немного странный.

— Почему странный?

— А не было технического задания. Было объявлено, что это просто конкурс на идею. Первое заблуждение, что это будет парк. Это — сложное общественное пространство, не просто деревья и дорожки. Мы начали готовиться к этому конкурсу, набирать команду. Пригласили участвовать в нем бюро Diller Scofidio + Renfro, авторов парка Хай-Лайн в Нью-Йорке. То есть к моменту объявления второго конкурса, который инициировал Кузнецов, мы были полностью готовы.

— Выиграла же американская компания. Вы тут при чем?

— Выиграл международный консорциум, его лидер — Diller Scofidio + Renfro. Наше бюро Citymakers, специализирующееся на урбанистике, ландшафтные архитекторы Hargreaves Associates, спроектировавшие Олимпийский парк в Лондоне, были основой консорциума. В нашу команду входили Mobility in Chain (Италия), Transsolar (Германия), Buro Happold (Великобритания), управляющая компания Центрального парка в Нью-Йорке, многие российские эксперты. Вытащить вперед Citymakers мы не могли: все-таки Diller Scofidio + Renfro — это международные звезды. Citymakers участвовала в конкурсе на развитие Парка Горького, но нас полностью проигнорировали, хотя в команде у нас были ведущие эксперты мира. Мы эту ошибку учли, поэтому вперед поставили более известную компанию, которая реализовала высококлассные проекты в разных странах мира. Но даже при всей гениальности они бы без нас — без российской стороны — этот конкурс не выиграли бы. Они все же не понимают местной специфики, и их представление о России оторвано от действительности.

— Сколько необходимо для реализации этого проекта?

— Около $270 млн. Пока город говорит, что будут инвестировать за счет бюджета.

Купили бывшую погранзаставу

— Какие проекты у вас еще есть?

— Мы застраиваем центр города в Дубне. На берегу Волги у нас есть 8 га, где мы строим индивидуальное жилье для продвинутых жителей Дубны. У меня там друг живет. Он получил эту площадку, попросил помочь. Есть гостинично-жилой проект во Вьетнаме. Руководство Республики Вьетнам решило организовать на территории страны туристический кластер. Они выбрали для этого зону в районе косы Cam Ranh Bay, недалеко от Нячанга. Там будет 30 различных отелей. Мой друг делает городской парк в Нячанге, а мы решили рядом построить гостиничный комплекс. Думал уложиться в $30-40 млн, потом в $60 млн. Сейчас могу с уверенностью сказать, что расходы составят около $100 млн.

— Что повлияло?

— Не могли нормально посчитать. Нам вьетнамцы говорили, что можем построить за $500 за кв. м и в итоге уложиться в $1500. Там же ничего нет. Все стройматериалы приходится везти.

— Вроде бы там дешевая рабочая сила?

— Та, которая копает, может, и дешевая. А чтобы затащить туда специалистов, например инженеров, придется платить в 2-3 раза больше, чем в Европе. Сейчас с руководством губернии ведем переговоры о комплексном подходе к общественным зонам всего курорта. Еще у нас есть замок в Чехии XII в. — недалеко от границы с Германией (см. врез). Параллельно вникаю в другие бизнесы в Чехии. Например, рассматриваю агропроекты. Купили также бывшую погранзаставу, переделали под детский лагерь. Следующий этап — будем делать из нее международную школу с языковым уклоном и санаторного типа для лечения легочников, астматиков и детей с избытком веса. Еще у нас есть [в Москве] ресторан «Ароми» — семейного типа, где тебя знают, знают твои вкусы и посетитель себя чувствует как дома. С конца февраля в «Арт-хаусе» начнет работать клуб Door 19 — он просуществует всего месяц, и каждую неделю новый шеф-повар будет представлять новое меню. Это новый ресторанный формат для Москвы.




публикации по теме

 
ЗАГРУЗИТЬ ЕЩЕ ...
 

E-mail:
Имя:
Подписаться на рассылки:

Задайте свой вопрос

Обратите внимание, что редакция портала «Архсовет Москвы» оставляет за собой право на свое усмотрение публиковать, только выборочные вопросы. Нажимая на кнопку «Отправить» вы автоматически соглашаетесь, что принимаете все правила публикации на данном ресурсе.