Прощайте, промзоны!

Алексей Сёмин, генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл», для газеты «Известия»

Вопрос о реорганизации промышленных зон давно остро стоит перед столичными властями. Это и понятно, несмотря на плотную застройку, в Москве насчитывается 209 таких зон, занимающих около 15 тыс. га пустующей или малопривлекательной территории не только на окраинах столицы, но и в ее центре. Год назад мы обращались к этой теме, и вот наш автор продолжает рассказ о будущем еще шести столичных промзон.

Всамом начале 2013 года был принят проект, согласно которому в ближайшее время полностью или частично реконструируют 69 промышленных территорий в самых разных частях сто­лицы. 

Среди них промзоны Павелецкая, Верхние Котлы, Бирюлево, Чертаново, Котляково, Коровино, Печатники, Капотня, Калошино, Гайвороново, Силикатные улицы, Медведково, Донские улицы, Тушинский аэродром, Прожектор, Воронцово, Кунцево, Красный строитель, Коптево и др.

В основном развитие промзон предполагает комплексный подход, то есть будут строиться офисы, коммерческая и жилая недвижимость как эконом-, так и бизнес-класса, парковые зоны. Улучшится и транспортная ситуация, появятся новые станции метро, дороги, магистрали.

Рассмотрим основные производственные зоны, которые собираются реорганизовать в ближайшее время.

Завод АЗЛК «Москвич» (в промзоне «Южный порт № 26»)

Промзона «Южный порт» находится на юго-востоке Москвы. Район имеет неплохое месторасположение: рядом – станции метро «Кожуховская», «Текстильщики» и «Печатники», ТТК. На территории ведется активное коммерческое и жилищное строительство, предполагается размещение современных производственных площадок.

Промзона относится к числу наиболее загрязненных. Здесь находятся производства почти всех отраслей промышленности. Большая площадь позволяет выделить значительные территории под озеленение, организацию парковых зон. Однако эксперты больше склоняются к размещению современной коммерческой недвижимости и офисов.

Большую территорию занимает бывший завод АЗЛК «Москвич». Завод был признан банкротом еще в 2006 году, после чего частично отдан в аренду, например, автостроительной компании Renault «Автофрамос». Сейчас же завод полностью перестраивают, на 30 га его территории строится инновационный технополис «Москва», который будет уже открыт в 2015 году. Здесь будут размещаться объекты коммерческой недвижимости, в бизнес-центре предполагается создать условия для проведения различных семинаров, конференций, культурных мероприятий.

Промзона № 64 «Строгино»

Территория расположена в районе Строгино СЗАО. Впервые о застройке промзоны заговорили в 2000 году. В то время территорию решили использовать под коммунально-складское назначение. На месте песчаного карьера были построены трамвайное депо, ТЦ, автопарк, здание ГИБДД, городок ОМОНа, множественные склады, строительные объекты. Кроме того, зданию техникума, построенному еще в конце прошлого века, нашли новое применение – сейчас это современный техноцентр площадью 17 тыс. кв. м.

В октябре власти Москвы всерьез задумались о судьбе промзоны «Строгино». Проект по реорганизации района уже запущен, и для его реализации потребуется 5–7 лет. В первую очередь планируется модернизировать Строгинское трамвайное депо. На территории также предполагается построить офисно-деловые центры, небольшие торговые и промышленные объекты. Большое внимание уделяется транспортной доступности: развязка с МКАД будет расширена, проложат новые дороги.

Анализ показывает, что благодаря новым производствам в районе появится немало рабочих мест, поэтому целесообразно построить на территории жилой массив. Вряд ли уместно здесь размещать склады, но офисы и торговые объекты для лучшей доступности можно расположить по границам территории, прилегающей к МКАД, а жилые кварталы оставить в середине. С точки зрения экологии промзона довольно чистая. Несмотря на наличие районной тепловой станции, территория окружена тремя лесопарками, что предотвращает влияние выбросов.

Промзона «Нагатинская пойма»

Промзона находится на юго-востоке Москвы в районе Нагатино-Садовники и считается одной из самых загрязненных. Сейчас там размещаются старые, почти не работающие склады, производства, судостроительный и судоремонтный заводы. О застройке промзоны заговорили лишь в прошлом году. Согласно Генплану завод собираются перебазировать и полностью освободить территорию под жилой микрорайон с развитой социальной инфраструктурой.

По оценкам экспертов, рационально использовать данную территорию под строительство улучшенных производственно-складских комплексов и офисов класса А и Б. Это способствовало бы увеличению количества рабочих мест. Здесь нет проблем и с транспортной доступностью – до центра столицы относительно недалеко, на территории района находится станция метро «Коломенская».

Кстати, похожая ситуация на промышленных территориях «Коломенское» и «Верхние котлы № 33». Промзоны расположены в районе ЮАО неподалеку от Нагатинской промзоны. Поэтому строительство жилой недвижимости здесь не совсем уместно.

Промзона «№ 27 ЗИЛ»

Промышленная зона завода ЗиЛ представляется весьма выгодным вложением: привлекает прежде всего месторасположение – почти в самом центре, в Даниловском районе, на границе с ТТК. Район открывает широкие возможности для размещения различного рода объектов недвижимости. Планируется создать здесь жилой район с развитой социальной и бизнес-инфраструктурой, сохранив автомобильное производство при условии улучшения его работы с точки зрения экологии. Предусмотрено развитие транспортной доступности с открытием новой станции метро и появлением новых дорог.

По оценкам специалистов, территория дает огромные возможности для застройки. Можно размещать производственные и складские объекты, административно-офисные и торгово-развлекательные комплексы, жилую недвижимость. Наиболее эффективным представляется использование территории с целью строительства современных жилых комплексов с обширной инфраструктурой, включающей многофункциональные административные и торговые площади. Следует учесть, что в центральной части города строительство жилых объектов практически не ведется, хотя спрос на качественное жилье остается высоким. Размещение административно-деловых и бизнес-центров тоже возможно, но, учитывая, что центр города и без того насыщен офисами, практически невыгодно.

Промзона «Северянин № 52»

Реорганизация этой территории – проект крайне сложный и важный. Промзона расположена в северо-восточной части столицы, по обе стороны от проспекта Мира и Ярославского шоссе. Большое количество предприятий тяжелой и химической промышленности, промышленности стройматериалов делает район экологически загрязненным. Достаточно назвать нефтемаслозавод, Лосиноостровский электродный, приборный и электротехнический заводы, Ростокинский ЖБК.

Планируется провести частичный редевелопмент района. Это касается территории грузового двора у платформы «Северянин» и прилегающих к нему производственных площадей на пересечении Ярославского шоссе и Четвертого транспортного кольца. Площадь промзоны предполагается использовать под объекты административно-общественного назначения с частичной жилой застройкой.

По расчетам экспертов, промзона требует полной комплексной перестройки. Разумно построить жилые кварталы в районе парка «Лосиный остров», ближе к автодороге разместить офисы и торговую недвижимость.

Промзона «Бирюлево № 28а»

Печально известная сегодня промзона Бирюлево существует еще с начала 1990-х годов, район заброшенный, малопривлекательный и экологически грязный. Здесь находятся старые полуразваленные склады, множество заводов и баз, мощная ТЭЦ, предприятия по производству строительных материалов, мусоросжигательный завод. А потому строительство жилых массивов, развлекательных и бизнес-центров на территории не представляется целесообразным. Предлагается использовать площадку под размещение хороших, модернизированных складских помещений.

Инфографика: Василиса Дорошина

Cложно, но возможно

Реорганизация промтерриторий – процесс длительный и сложный. И трудности возникают не в оценке перспективности зоны, не в проекте и даже не в поиске инвесторов. Главная проблема – в собственниках, что значительно осложняет работу властей.

Тем не менее уже есть несколько удачно реализованных проектов. В первую очередь это здание бывшей фабрики «Красный Октябрь». Территория в самом центре столицы на Берсеневской набережной привлекла девелоперов. Сейчас здесь разместился арт-кластер с галереей современного искусства, студиями, клубами и ресторанами. Примечательно, что внешний вид здания менять не собираются, чтобы не нарушать исторический вид города. В будущем здание завода собираются использовать под застройку элитного жилья в стиле лофт.

В 2008 году на территории бывшего троллейбусного парка № 5 был возведен элитный офисно-жилой комплекс «Фьюжн Парк». Троллейбусный парк из-за закрытия станции «Лужники-Северные» переехал на территорию бывшего трамвайного депо. Размещение крупного бизнес-центра – проект, выгодный благодаря отличной транспортной доступности (в 5 минутах – станция метро «Фрунзенская», недалеко Садовое кольцо и ТТК).

На месте экспериментального завода напитков «Хамовники» возведен жилой комплекс «Литератор», вместо шелкокрутильной фабрики «Моснитки» – ЖК «Barrin House». Для застройки элитного жилья этот район считается престижным и благополучным.
Началась активная застройка промышленной территории Митино. Недавно возле станции метро «Пятницкое шоссе» был разбит парк площадью 4 га.

Не существует теперь и московского телевизионного завода «Рубин», производство которого еще в 1999 году было перенесено в Воронеж. Сейчас здание завода полностью реконструировано и достроено, в нем располагаются бизнес-центр «Рубин» с офисами класса Б+, деловой и торгово-развлекательный комплексы.

Не стоит забывать, что территория, на которой сейчас располагается ММДЦ «Москва-Сити», в начале 1990-х тоже считалась промзоной, на которой находилось более 20 предприятий и даже каменоломни.

Полная версия статьи доступна на сайте издания