Данило Лацманович рассказал об инвестиционных перспективах редевелопмента
29 ноября в пресс-центре МИА «Россия сегодня» состоялась конференция Regency Project Management на тему инвестиций в проекты редевелопмента в Великобритании.
Партнер компании Данило Лацманович рассказал о том, какие перспективы имеет рынок недвижимости страны в контексте «брексита», какие тренды сейчас существуют на рынке и чего ждать инвесторам в ближайшие годы. Частью конференции стала презентация итогов завершенных проектов компании в Слау и Ноттингеме.
Одной из ключевых особенностей рынка недвижимости Великобритании является «вездесущий» редевелопмент. В первую очередь его стимулирует ежегодный дефицит ввода домов – 100 000 единиц в год. Поэтому британцы активно превращают бывшие офисные здания в жилую недвижимость, тем самым пытаясь удовлетворить спрос. Осознавая необходимость увеличить количество вводимого в эксплуатацию жилья, правительство Великобритании оказывает поддержку населению. Так, с апреля 2013 по июнь 2017 только в рамках программы Help to buy: Equity loan (в пер. «Помощь в покупке: заем капитала») 134,558 покупок недвижимости поддержано данной программой. При этом в стране растет не только спрос на недвижимость, но и само население. Рост населения Великобритании в 2 раза быстрее среднего по ЕС с начала 2000-х.
В числе факторов, серьезно влияющих на рынок недвижимости в Великобритании, можно назвать строительство Crossrail – аналога московского МЦК. Проект соединит Лондон с пригородом, позволяя британцам, многие из которых и так предпочитают жить за городом, еще быстрее добираться на работу. Развитие транспортной сети, как и в Москве, уже значительно сказалось на ценах на квартиры и стоимости аренды коммерческих площадей рядом с ними.
Данило Лацманович: «Regency Project Management, по сути, занимает уникальную нишу. Мы не ориентируемся на рост цен, а реализуем проекты в пригородах Лондона и региональных центрах, удовлетворяя массовый спрос со стороны населения со средним доходом. При этом все наши проекты – с целевой доходностью более 20% годовых для инвесторов».
Во второй половине конференции Данило Лацманович презентовал итоги завершенных проектов компании в городах Слау и Ноттингем.
В Слау Regency Project Management инвестировала в редевелопмент двух офисных зданий в апартаменты, первый проект полностью завершен в этом году. Слау – крупный город в пригороде Лондона с населением порядка 160 000 человек, дорога до вокзала «Паддингтон» на электричке занимает всего 18 минут. В первую очередь город известен благодаря своему индустриальном парку, где расположены многочисленные штаб-квартиры ведущих международных компаний. Уровень зарплат в городе выше национального на 30%. Соответственно, и уровень безработицы здесь ниже среднего – 1,4%.
В рамках проекта в Слау была произведена покупка и реконструкция 3-этажного офисного здания в центре города в многоквартирный дом, а также строительство нового корпуса апартаментов (всего 30 квартир). В проекте была применена технология блочного строительства. Блоки закупались в Литве (даже с учетом транспортировки стоимость одного блока оказалось значительно дешевле). Важно отметить, что в рамках процесса редевелопмента был уменьшен первоначальный размер здания, чтобы создать дополнительные парковочные места. Дизайн апартаментов был разработан известным дизайнером Келли Хоппен, которая обычно работает с люксовым жильем.
Срок реализации проекта благодаря использованным технологиям быстрого строительства составил 29 месяцев, площадь объекта – 1 403 м2. В рамках данного проекта компания привлекла инвестиции на сумму 1,1 млн фунтов, при этом общая стоимость реализации составила 6,9 млн фунтов. Фактическая доходность после английский налогов и комиссии – 23% годовых или 54% cash on cash.
Вторым реализованным проектом стал бридж-кредит под залог участка с разрешением на строительство в Ноттингеме, благодаря которому в городе появятся 350 новых апартаментов, однокомнатных и двухкомнатных квартир. Проект под названием Saffron Court соединит центр города с Уэст-Бриджфордом и станет катализатором развития южной части Ноттингема. Проект является стратегически важным для города с населением в 320 000 человек, из которого 48% – младше 29 лет. Подобная концентрация молодежи объясняется нахождением в городе Ноттингемского университета, который входит в первую пятерку высших учебных заведений в Великобритании.
В Ноттингеме старый жилищный фонд, нового жилья вводится очень мало. Таким образом, это очень выгодный проект с точки зрения демографии, местной экономики и доступности жилья для населения. Строительство началось в ноябре этого года. Общий объем инвестиций составил более 4,5 млн фунтов, доходность – 17% годовых.
