Офисный редевелопмент всегда подразумевает серьезную прокачку общественной функции

Сергей Труханов, руководитель архитектурного бюро T+T Architects — об особенностях редевелопмента промзон, новым подходам в проектировании офисов и как он влияет на интерес рынка к активам.

— Как много в Москве старых НИИ, административных объектов, относительно новых, но морально устаревших бизнес-центров? 

Сложно с точностью определить суммарное количество подобных объектов в столице. Впрочем, даже простой зрительный анализ позволяет предположить, что значимая часть пригодного для офисной функции фонда - устаревшие здания. Степень износа конструкций, качество инженерии, сценарии использования пространства там оставляют желать лучшего. Речь идет о морально устаревшей инфраструктуре, объеме сервисов для арендаторов, которые застряли на уровне начала двухтысячных. Что уж говорить о визуальной эстетике, чаще негативно влияющей на городской пейзаж. Даже если довольно интенсивно реновировать активы подобного рода, то данный процесс займет много лет. И все же хоть ESG-технологии в нашей стране пока не приоритете, но реновация путем переадаптации и доработки, а не снос — один из главных долгосрочных трендов для архитектуры и городов. 

Потенциал реновации в офисном контексте в таком архитектурно многослойном городе как Москва крайне велик. Он включает в себя и отдельные уникальные активы с глубокой историей, и обширные промышленные территории с десятками объектов внутри. Сегодня на рынке созрело понимание того, что классный и качественный редевелопмент можно реализовать не только в дореволюционных сооружениях, но и не слишком обласканных вниманием постройках времен советского модернизма. Это огромный пласт недвижимости, где ранее базировались государственные ведомства, научные институты и т.д. Сегодня большинство из них не функционируют по прямому назначению или вовсе простаивают. Настало время для системного архитектурного переосмысления таких активов, эффективного встраивания в структуру современной экономики и бизнеса. 

Впрочем, здания данной эпохи в отличие от более старых построек все еще редко вызывают интерес инвесторов и социума. Довольно часто они не обладают охранным статусом, не воспринимаются как памятники и разрушаются при первой же возможности. А ведь поработав с ними правильным образом, можно реализовать действительно интересный и качественней девелоперский продукт с приятной эстетикой.

— Какие бенефиты получает город от таких проектов?

Для столицы реновация подобных объектов приносит комплексную пользу, создавая мультипликативный эффект стимулирования экономики. Это и создание новых рабочих мест, и модернизация инфраструктуры, и с джентрификация районов с параллельным разгоном общественных активностей. Кроме того, происходит оздоровление городской ткани в целом и конечно улучшение визуального восприятия окружения.

— Можно ли говорить о возможности качественной и интересной реновации для еще более новых или мало примечательных административных объектов?

Конечно, да! Основной фактор оценки возможности реконструкции зависит от желания собственника втягиваться в подобные проекты и качественно доводить их реализацию до финальной точки. Кроме того важно идеологически верно подойти к процессу переосмысления функционала здания и помещения в городской контекст. Вполне можно и создать востребованный офисный объект, и одновременно позитивно повлиять на среду. Например, проект Multispace Paveletskaya в Замоскворечье стал примером комплексного обновления морально устаревшего и не имевшего исторической ценности административного здания. Сооружение было полностью перестроено в многофункциональный деловой комплекс с запоминающимися фасадами, нетипичными интерьерами, внутренней планировкой, глубоким внедрением цифровых сервисов. Одновременно с модернизацией здания совместно с городом и девелопером была проведена реконструкция смежной инфраструктуры, оборудованы парковочные карманы, реализовано озеленение. Интересные фасады из кирпича обновили городской пейзаж, а само здания позволило заметно оживить деловой климат в районе. 

— Могут ли старые здания не только стать современными внутри, но полезными для города?

Для таких проектов в подавляющем большинстве случаев – это даже не возможность, а жизненно важная необходимость. Для реновации офисного объекта важно выработать многоступенчатую программу работы, как с его параметрами, так и окружающим контекстом. Изучать, исправлять, менять придется не только устаревшие конструкции, фасады планировки и инженерию, но маршруты навигации, схемы доступа, смычки с соседними участками и дорогами. Держать в уме придется мысли о том куда припарковать машину, где провести ланч, отдых, встречу и т.п. Важная роль в данном контексте отводится перепрофилированию функций и зонированию, созданию новых общественных пространств. От продуманности подобных действий зависит то насколько комфортным и отвечающим современным офисным стандартам станет актив. В данном вопросе крайне важна воля заказчика и готовность встретиться с техническими, организационными и иными сложностями. Решать их гораздо сложнее и дольше, чем просто снести здание и построить на его месте условное жилье.

— Какие объекты подходят для реновации, а какие категорически нет? 

Если отвечать на подобный вопрос абстрактно, то в крупных мегаполисах практически нет зданий, которые нельзя бы было адаптировать под классное офисное или общественное пространство с качественной и свежей концепцией. На принятие решения о старте таких проектов влияет огромное количество внешних факторов. В их числе - цели и задачи, которые ставит перед собой собственник или девелопер, бюджет и ресурсы, внешние и рыночные ограничения, а иногда и позиция местных чиновников и жителей по вопросу работы с объектами.

— Позволяют ли старые сооружения реализовывать принципиально новые функциональные форматы? 

В большинстве случаев старые здания позволяют реализовать любой формат и сценарий современного использования, а уровень возможностей зависят от бюджета и сроков проведения работ. Нельзя также забывать о том, что любая модернизация делового формата, учитывая базовые современные требования, прежде всего подразумевает серьезную прокачку общественной функции. Офис – уже давно не просто локация для монотонной работы, а место получения нового образовательного или иного качественного опыта, пространство, где крайне важны социально-коммуникативные функции. Сегодня человек гораздо меньше привязан к «рабочему месту», поэтому  современный офис становится эмоциональным аттрактором.

— Какой элемент новизны можно включить в данный процесс, чтобы привлечь больший интерес со стороны рынка к активам? 

Одним из способов стимулирования интереса к таким кейсам может стать внедрение различных новаторских ноу-хау, которые создадут правильный заметный контраст со старым образом и наполнением здания. Причем делать это с успехом можно на этапе проектирования, превратив его в элемент презентации, в контексте внутреннего наполнения и создания интерьеров, среды. Главное – сформировать позитивный шок в формате  «было-стало». Например, на стадии проектирования можно создать виртуальную модель, где человек может прогуляться по территории, перемещаясь в пространстве и времени, наблюдая каким было здание и каким оно станет. Или в стенах скучного административного объекта предложить создать сверх продвинутую самообучающуюся цифровую среду и нетипичные планировки, которые легко трансформировать и адаптировать. Почему бы не сформировать в стенах бывшего завода оживленное пространство, которое станет точкой концентрации культурной жизни обещанного или даже городского масштаба. Рецептов в данном контексте довольно много, главное – эффектно и эффективно обыграть особенности здания и локации. 

— Возможна ли «зеленая» сертификация таких офисных зданий или нет?

В данном аспекте ключевую роль, играет располагаемый бюджет, деловая хватка девелопера и искренняя вера важность таких ценностей, как разумное потребление, «зеленое» строительство и качественная среда. Процесс получения зеленого сертификата для реконструированного офисного здания можно сравнить с ремонтом автомобиля. При наличии минимального набора деталей и навыков система в любом случае будет функционировать, но для того, чтобы она делала это тихо, экономично, комфортно и безопасно для оператора нужно куда тщательнее подбирать компоненты и обойдутся они дороже.