ENG
 
От первого лица

Офисный редевелопмент всегда подразумевает серьезную прокачку общественной функции

14 Марта 2023

Сергей Труханов, руководитель архитектурного бюро T+T Architects — об особенностях редевелопмента промзон, новым подходам в проектировании офисов и как он влияет на интерес рынка к активам.

 

— Как много в Москве старых НИИ, административных объектов, относительно новых, но морально устаревших бизнес-центров? 

Сложно с точностью определить суммарное количество подобных объектов в столице. Впрочем, даже простой зрительный анализ позволяет предположить, что значимая часть пригодного для офисной функции фонда - устаревшие здания. Степень износа конструкций, качество инженерии, сценарии использования пространства там оставляют желать лучшего. Речь идет о морально устаревшей инфраструктуре, объеме сервисов для арендаторов, которые застряли на уровне начала двухтысячных. Что уж говорить о визуальной эстетике, чаще негативно влияющей на городской пейзаж. Даже если довольно интенсивно реновировать активы подобного рода, то данный процесс займет много лет. И все же хоть ESG-технологии в нашей стране пока не приоритете, но реновация путем переадаптации и доработки, а не снос — один из главных долгосрочных трендов для архитектуры и городов. 

Потенциал реновации в офисном контексте в таком архитектурно многослойном городе как Москва крайне велик. Он включает в себя и отдельные уникальные активы с глубокой историей, и обширные промышленные территории с десятками объектов внутри. Сегодня на рынке созрело понимание того, что классный и качественный редевелопмент можно реализовать не только в дореволюционных сооружениях, но и не слишком обласканных вниманием постройках времен советского модернизма. Это огромный пласт недвижимости, где ранее базировались государственные ведомства, научные институты и т.д. Сегодня большинство из них не функционируют по прямому назначению или вовсе простаивают. Настало время для системного архитектурного переосмысления таких активов, эффективного встраивания в структуру современной экономики и бизнеса. 

Впрочем, здания данной эпохи в отличие от более старых построек все еще редко вызывают интерес инвесторов и социума. Довольно часто они не обладают охранным статусом, не воспринимаются как памятники и разрушаются при первой же возможности. А ведь поработав с ними правильным образом, можно реализовать действительно интересный и качественней девелоперский продукт с приятной эстетикой.

 

— Какие бенефиты получает город от таких проектов?

Для столицы реновация подобных объектов приносит комплексную пользу, создавая мультипликативный эффект стимулирования экономики. Это и создание новых рабочих мест, и модернизация инфраструктуры, и с джентрификация районов с параллельным разгоном общественных активностей. Кроме того, происходит оздоровление городской ткани в целом и конечно улучшение визуального восприятия окружения.

 

— Можно ли говорить о возможности качественной и интересной реновации для еще более новых или мало примечательных административных объектов?

Конечно, да! Основной фактор оценки возможности реконструкции зависит от желания собственника втягиваться в подобные проекты и качественно доводить их реализацию до финальной точки. Кроме того важно идеологически верно подойти к процессу переосмысления функционала здания и помещения в городской контекст. Вполне можно и создать востребованный офисный объект, и одновременно позитивно повлиять на среду. Например, проект Multispace Paveletskaya в Замоскворечье стал примером комплексного обновления морально устаревшего и не имевшего исторической ценности административного здания. Сооружение было полностью перестроено в многофункциональный деловой комплекс с запоминающимися фасадами, нетипичными интерьерами, внутренней планировкой, глубоким внедрением цифровых сервисов. Одновременно с модернизацией здания совместно с городом и девелопером была проведена реконструкция смежной инфраструктуры, оборудованы парковочные карманы, реализовано озеленение. Интересные фасады из кирпича обновили городской пейзаж, а само здания позволило заметно оживить деловой климат в районе. 

 

— Могут ли старые здания не только стать современными внутри, но полезными для города?

Для таких проектов в подавляющем большинстве случаев – это даже не возможность, а жизненно важная необходимость. Для реновации офисного объекта важно выработать многоступенчатую программу работы, как с его параметрами, так и окружающим контекстом. Изучать, исправлять, менять придется не только устаревшие конструкции, фасады планировки и инженерию, но маршруты навигации, схемы доступа, смычки с соседними участками и дорогами. Держать в уме придется мысли о том куда припарковать машину, где провести ланч, отдых, встречу и т.п. Важная роль в данном контексте отводится перепрофилированию функций и зонированию, созданию новых общественных пространств. От продуманности подобных действий зависит то насколько комфортным и отвечающим современным офисным стандартам станет актив. В данном вопросе крайне важна воля заказчика и готовность встретиться с техническими, организационными и иными сложностями. Решать их гораздо сложнее и дольше, чем просто снести здание и построить на его месте условное жилье.

 

— Какие объекты подходят для реновации, а какие категорически нет? 

Если отвечать на подобный вопрос абстрактно, то в крупных мегаполисах практически нет зданий, которые нельзя бы было адаптировать под классное офисное или общественное пространство с качественной и свежей концепцией. На принятие решения о старте таких проектов влияет огромное количество внешних факторов. В их числе - цели и задачи, которые ставит перед собой собственник или девелопер, бюджет и ресурсы, внешние и рыночные ограничения, а иногда и позиция местных чиновников и жителей по вопросу работы с объектами.

 

— Позволяют ли старые сооружения реализовывать принципиально новые функциональные форматы? 

В большинстве случаев старые здания позволяют реализовать любой формат и сценарий современного использования, а уровень возможностей зависят от бюджета и сроков проведения работ. Нельзя также забывать о том, что любая модернизация делового формата, учитывая базовые современные требования, прежде всего подразумевает серьезную прокачку общественной функции. Офис – уже давно не просто локация для монотонной работы, а место получения нового образовательного или иного качественного опыта, пространство, где крайне важны социально-коммуникативные функции. Сегодня человек гораздо меньше привязан к «рабочему месту», поэтому  современный офис становится эмоциональным аттрактором.

 

— Какой элемент новизны можно включить в данный процесс, чтобы привлечь больший интерес со стороны рынка к активам? 

Одним из способов стимулирования интереса к таким кейсам может стать внедрение различных новаторских ноу-хау, которые создадут правильный заметный контраст со старым образом и наполнением здания. Причем делать это с успехом можно на этапе проектирования, превратив его в элемент презентации, в контексте внутреннего наполнения и создания интерьеров, среды. Главное – сформировать позитивный шок в формате  «было-стало». Например, на стадии проектирования можно создать виртуальную модель, где человек может прогуляться по территории, перемещаясь в пространстве и времени, наблюдая каким было здание и каким оно станет. Или в стенах скучного административного объекта предложить создать сверх продвинутую самообучающуюся цифровую среду и нетипичные планировки, которые легко трансформировать и адаптировать. Почему бы не сформировать в стенах бывшего завода оживленное пространство, которое станет точкой концентрации культурной жизни обещанного или даже городского масштаба. Рецептов в данном контексте довольно много, главное – эффектно и эффективно обыграть особенности здания и локации. 

 

— Возможна ли «зеленая» сертификация таких офисных зданий или нет?

В данном аспекте ключевую роль, играет располагаемый бюджет, деловая хватка девелопера и искренняя вера важность таких ценностей, как разумное потребление, «зеленое» строительство и качественная среда. Процесс получения зеленого сертификата для реконструированного офисного здания можно сравнить с ремонтом автомобиля. При наличии минимального набора деталей и навыков система в любом случае будет функционировать, но для того, чтобы она делала это тихо, экономично, комфортно и безопасно для оператора нужно куда тщательнее подбирать компоненты и обойдутся они дороже.


Изображения: .


Подпишитесь
на рассылку Архсовета Рассылка анонсов для прессы

публикации по теме

 
ЗАГРУЗИТЬ ЕЩЕ ...
 

E-mail:
Имя:
Подписаться на рассылки:

Задайте свой вопрос

Обратите внимание, что редакция портала «Архсовет Москвы» оставляет за собой право на свое усмотрение публиковать, только выборочные вопросы. Нажимая на кнопку «Отправить» вы автоматически соглашаетесь, что принимаете все правила публикации на данном ресурсе.