Фади Джабри – об опыте реновации в Токио

Фади Джабри, архитектор, член совета директоров Nikken Sekkei, рассказал нашему порталу о том, как за последние 20 лет в Токио сформировалось «новое общество», пользующееся исключительно общественным транспортом, новый склайлайн и уровень комфорта высокоэтажной застройки, и при этом сохранилось большое разнообразие типов жилья.

— Как бы вы охарактеризовали взаимосвязь между плотностью застройки и ее взаимосвязью с качеством жилой среды?

— Когда мы проектируем в Японии и других странах, мы придерживаемся принципа Floor area ratio (FAR) и Plot ratio, который и определяет плотность застройки. Как правило, пятно застройки жилого комплекса не превышает 50-60 процентов участка, и 40 процентов выделяется как зеленое пространство. Иногда бывает точечная застройка с более высокой плотностью, но это не значит, что она хуже. Мое личное мнение — предела комфортной плотности нет, и в последнее время мы видим это повышение застройки повсеместно. Например, активно строится высотный фронт Токио, мы называем его tower mansion, где этажность превышает 50 этажей.

У меня, например, квартира на 38 этаже, с бесподобным видом. В доме много квартир, но это комфортно, потому что они все разделены, и это не один лифт на всех. У нас очень яркая, выразительная входная группа, супермаркет, который работает 24 часа в сутки. Моя дочь может играть в защищенном пространстве, и я могу видеть ее из окна. Я хочу сказать, что когда есть достаточно большое количество квартир, тогда можно иметь и хороший сервис, потому что нагрузка на одного — она разумная. И поэтому в пятиэтажке, где на один подъезд 25 квартир — все, что можно сделать кроме входа — ничего. Только рядом построить. А при высотной застройке идет вот это разумное «уплотнение», и внутри это сложно организованный мир, назовите его «гостиница», «город в городе», как угодно.

— А как вы считаете, при повышении плотности застройки, увеличится ли техногенная и экологическая нагрузка?

— Сейчас все волнуются насчет этого, но у вас просто не хватает опыта. Если у вас плотная низкоэтажная застройка, и вы все смотрите друг другу в окна, почему бы не собрать этот объем и «посадить» в высотное здание с хорошим корпусом? И открыть вот это пространство, отдать его зелени? Вы не резко увеличиваете плотность....

— Она просто перераспределяется....

— Точно, и может быть, можно чуть-чуть добавить, а также создать общественные пространства и другие полезные сервисы. То есть у нас становится больше элементов жилья, но давайте здесь сделаем еще элемент культуры, музей какой-нибудь, арт-центр для детей и т.п.

— А как решается проблема с транспортом в этом свете?

— Всех волнует этот вопрос. Приведу пример: в нашей компании 3 000 человек и 95% сотрудников приезжают к нам на поезде, то есть у нашего здания всего 6-7 парковок, их практически нет. И вокруг их тоже нет. Дело в том, что Токио за последние 20 лет смог создать «новое общество», которое ориентировано на общественный транспорт. Президент нашей компании тоже едет на метро вместе с сотрудниками, хотя загруженность станций примерно такая же, как в Москве.

— А давно ли Токио начало такую программу?

— Думаю, уже лет 20. В 1970-80-е годы мы испытывали большие проблемы с трафиком.

— Вы знаете, наверное, что одним из принципов реновации в Москве является увеличение плотности улично-дорожной сети в кварталах. Что вы об этом думаете?

— Вот на этот счет есть две школы. Первая, европейская, которая говорит о капиллярности, когда сам квартал более маленький и больше дорог. А есть другая, «суперблок», чтобы все машины были снаружи, а внутри более свободная среда. Я считаю, обе имеют право на жизнь, город должен быть разнообразным.

— А как в Токио?

— Очень по-разному. Например, есть набережные, они развиваются как tower mansion. Есть новые территории — они могут быть с невысокой этажностью, car free, хорошо благоустроены. При этом вокруг могут быть и высотные здания. А есть места по типу patio — такая традиционная квартальная застройка. Кое-где осталась историческая, очень маленькая нарезка. Единственное, что там изменилось — позволили повысить этажность. Вообще в Токио поощряется перестройка деревянных домов в железобетонные, так как они противопожарные и более сейсмоустойчивы.

— А помимо локальных примеров реновации, были ли в Токио большие городские программы?

— Да, конечно. Вот в Японии, например, есть государственная организация, фонд, который называется Urban Renaissance, и его задача — создавать качественное жилье для жителей города. Они уже очень много построили. Иногда они привлекают еще кого-то из частных застройщиков, но чаще делают все сами. И есть другое направление — New town, что-то наподобие Новой Москвы.

— Это субурбия?

— Да, это начало развиваться из-за того, что цены на недвижимость в Токио были очень высокими. А сейчас люди возвращаются обратно, и требуется улучшения вот этой среды. Одна из мер — когда привлекаются частные девелоперы, и они строят свои «бренды». То есть происходит такая грамотная перестройка, но, конечно, коэффициент чуть-чуть повышается, чтобы это было экономически целесообразно.

Еще иногда бывают случаи, когда в очень хорошем районе, на месте старой застройки есть желание и возможность построить качественно новое жилье. Что делать, как объяснить это жителям? И вот этот диалог длится у нас иногда по несколько лет, чтобы убедить всех жителей. Вы знаете, население в Японии это aged society, и этот диалог очень важен.

— В нашей стране большую часть квартир в пятиэтажках люди получили бесплатно, так же бесплатно им предлагается реновируемое жилье. У вас также?

— Нет, бесплатного жилья в Японии нет. Есть жилье, которое предоставляют по очень низкой аренде, как Dojyunkai. Дома были очень красивые, но это было «неустойчиво» продолжать эту программу, и она остановилась. Сегмент арендного жилья в целом не очень большой, может процентов 30.

Вы знаете, в целом уровень жилья в Японии очень высокий. Он повышается, потому что большая конкуренция, разные бренды пытаются создать свои преимущества. Когда вы покупаете недвижимость в Японии, вы получаете план вашей квартиры, и там 50-60 знаков, что вы будете иметь в ней. Все очень подробно описано, где розетка, где сенсор. Это показывает щепетильность покупателя — он хочет это все понять.

— А сколько у вас, например, нормальная площадь на человека?

— Ну, сейчас, например 50-60 квадратных метров в квартире на семью из двух 2 человек и ребенка.

— Как и в Москве, в принципе....

— Да, но внутренние пространства очень обдуманы.

— Последний вопрос — про ТПУ «Ботанический Сад» — проект, который вы ведете в Москве....

— Появление в Москве МЦК — это очень хорошая возможность. Люди еще этого не чувствуют. Вы знаете, когда в Дубае японцы начали строить метро — все сомневались, там же все же на машинах, и никто в метро не будет ездить. Сейчас вокруг метро вся недвижимость дороже на 20%. И те, кто сейчас покупают жилье, смотрят, а насколько я буду далеко от метро. И все поняли, что это общественное пространство очень хорошо влияет на среду. И вот у нас в Москве возникает хорошая возможность и вместе с тем сложная задача — соединить МЦК, метро, северное и южное ядро, создать хорошее общественное пространство, торговый комплекс, гостиницы.

Это нормально, когда появляется транспортный хаб — рядом с ним всегда есть офисное здание, либо торговый центр. Следующее — гостиницы. Потом — жилье. Потом — парк. Ты выходишь из своего дома, проходишь этот защищенный коридор и попадаешь в парк. Эти все пространства обслуживаются, но ты не платишь за это и спокойно идешь к станции метро по защищенному комфортному пространству с рекламой и высокими потолками.