Валовый продукт: заседание Архсовета 05.02.14, часть 1

Пожалуй, такого еще не было. И докладчики, и сами члены Архсовета, и все присутствующие покидали зал заседаний 5 февраля 2014 года со смешанными чувствами. Даже журналисты, которых хлебом не корми – дай навесить ярлыки – растерянно переглядывались между собой. Утвердили или не утвердили? Построят или нет?

Даже короткое интервью Сергея Кузнецова для прессы по итогам собрания не развеяло сомнений. Впрочем, журналисты – они на то журналисты и есть: ярлыки, как полагается, навесили. Вот только разные: мнения все-таки разделились.

Так что мы со своей стороны считаем необходимым привести здесь как можно более подробный отчет о том, что же было сказано, и официальные формулировки того, что в итоге постановили. Дальше – решайте сами. 

МТК на Земляном Валу: цифры и факты

Про идеологию

Итак, первым рассматривался проект многофункционального торгового комплекса (МТК) по адресу Земляной вал, вл. 77-79 – прямо напротив Театра на Таганке. Докладчик и автор проекта – архитектор Алексей Гинзбург – занимается этой площадкой 9 лет, с 2005 года. Оно и неудивительно: участок на редкость сложный во всех отношениях. Заказчиком проекта выступает ООО «Строй Инвест».

Приводим цитату из пояснительной записки. «Размещение проектируемого МТК имеет большое значение для обновления визуального восприятия Таганской площади, утраченного при строительстве тоннеля Садового кольца в 70-х годах. Были снесены все здания, формировавшие фасадное оформление нечетной стороны Земляного вала между улицей А. Солженицына и Б. Дровяным переулком, и в современном состоянии на Таганскую площадь открыта внутриквартальная, стилистически и объемно неорганизованная застройка.

Про задачи

Архитектурное решение МТК призвано закрыть образовавшуюся «брешь» и обеспечить композиционную связь между дискретной застройкой улицы Земляной вал, массивным объемом Театра на Таганке и раскрывающегося пространства Таганской площади.

При проектировании ставились следующие задачи:

-          максимальное заполнение разорванной части квартала, выходящей на ул. Земляной вал, восстановление фронта квартальной застройки (в том числе за счет сохранения единой высоты комплекса);

-          разделение вытянутого объема на отдельные части, сомасштабные исторической застройке, продолжение членениями фасада комплекса силуэта существующей застройки;

-          создание визуальных и стилистических связей с расположенным на другой стороне Земляного вала Театром на Таганке, формирование за счет этого целостного решения въезда на Таганскую площадь;

-          применение равномерного ритма пилонов вдоль главного фасада, характерное для типологии торговых комплексов в России и в центрах европейских городов».

Про параметры

Основные ТЭПы: площадь участка 0,37 га, площадь застройки 2 915 м², общая площадь комплекса с 5-ю надземными и 3-мя подземными этажами 20 597 м², из них на наземную часть приходится 12 657 м². Количество машиномест – 144.

Участок застройки с перепадом рельефа 9 м от юга к северу ограничен ул. Земляной вал с запада, внутриквартальной застройкой с юга и противопожарным сервитутным проездом, обслуживающим эту внутриквартальную застройку, – с востока. Главные входы расположены со стороны Земляного Вала, а служебные входы, подъезды к техническим помещениям и эвакуационные выходы – со стороны противопожарного проезда.

Про фасады

Помимо детально проработанных планов этажей с внутренним атриумом в форме ступеней, смещающихся по вертикали, проект предусматривает несколько вариантов фасадов, которые различаются трактовкой главного из них – со стороны Земляного Вала.

Вариант 1. Фасад разбит на три объемных элемента-ризалита, разделенных стеклянными вставками. Облицовка стен выполнена из кирпича, соответствующего по тону кирпичной кладке здания Театра на Таганке, а стеклянные вставки сделаны в виде треугольных углублений пропорционально соответствующим выступам эркеров на фасаде театра. Для соответствия масштабу прилегающей застройки верхние этажи крайних ризалитов выполнены в виде горизонтальных плоскостей из сплошного остекления.

Вариант 2. Главный фасад решен в виде облицованной кирпичом плоскости с 5-ю выступающими треугольными эркерами различного размера. Габариты плоскости и пропорции эркеров поддерживают масштаб здания Театра на Таганке. При этом эркеры разделяют фасад на части, сомасштабные объемам прилегающей застройки – прием усиливается за счет различных соотношений стекла и кирпичной кладки.

Вариант 3. Как и в варианте 1, за основу взят прием пропорционального дробления фасада по ул. Земляной Вал, усиленный горизонтальным разделением центрального объема отступом двух верхних этажей, консольным выносом двухэтажной стеклянной части из крайнего объема и скосом наружной части стены в сторону прилегающего здания по ул. А. Солженицына (скос обусловлен высотными ограничениями сразу нескольких пересекающихся на этом участке охранных зон). Оконные проемы разного размера аккумулируют пропорции и ритм проемов окружающей застройки. Для облицовки предлагается натуральный камень или белый керамогранит.

МТК на Земляном Валу: проблемы и рекомендации

Про высоты

Первым спорным моментом оказалась предельная высота. В ГПЗУ прописали значение 15,8 м, однако однозначно не указали, что считать абсолютным нулем. В итоге с северной стороны проектируемого здания (в верхней части участка) этот показатель в точности соблюден, а с южной – за счет перепада рельефа – высота оказывается уже 22 м. Алексей Гинзбург прокомментировал, что именно поэтому сделал верхние объемы по краям стеклянными, «дематериализовав» лишние метры.

Логичным образом перешли к ландшафтно-визуальному анализу. Эксперт Москомархитектуры перечислил все «регалии» непростого участка: расположен на магистрали общегородского значения (ограничение по высоте – 26 м), входит в состав зоны реорганизации и практически всех охранных зон – регулируемой застройки, охраняемого природного ландшафта, охраняемого культурного наследия. Кроме того, проектируемое здание перекрывает определенный сектор обзора завершения храма Мартина Исповедника, на который раньше давалось ограничение по высоте 11 м (в проекте оно не соблюдается).

Резюме: принципиальных противоречий и противопоказаний нет, однако рекомендуется рассмотреть вопрос о понижении высотности в точках пересечения охранных зон.

Про охранные зоны

Согласно действующему законодательству, строительство в охранных зонах запрещено – за исключением регенерации исторической застройки. По мнению экспертов Москомархитектуры, в данном случае она не представляется возможной и, напротив, видится целесообразным новое масштабное строительство. Однако Александр Кибовский предостерег собравшихся от возникновения ситуации, когда проект оказывается утвержден, но разрешение на строительство получить не может.

«Москомархитектура не должна выдавать два противоречащих друг другу документа – ГПЗУ с прорисованными линиями охранных зон и АГР на проект, который выходит за рамки этих линий».

Однако Москомархитектура, решив, что строительству быть, может порекомендовать пересмотреть проект размещения охранных зон, и новый проект после прохождения всех инстанций вполне может быть утвержден – это нормальная практика.

Про функцию

У представителей УГР и префектуры ЦАО возникли вопросы по функции и транспортной логистике. Представитель местных властей рассказал, что в 2004 году на этом месте предполагалось строительство не торгового, а гостинично-офисного комплекса с размещением на 1000 м² культурно-делового центра «Абхазия» (есть соответствующие фиксирующие документы). По актуальному ГПЗУ предполагается опять-таки гостиничная, культурно-просветительская, торговая функции и подземный гараж с автостоянкой (впрочем, уточняющие параметры – сколько метров должно приходиться на каждую из них – отсутствуют).

По факту же ничего гостиничного или культурно-просветительского нет (разве что считать таковыми кафе и пятизальный кинотеатр) и доминируют торговые помещения. В то время как ограничение по торговым площадям для мультифункциональных комплексов в ЦАО – 1000 м²: во избежание транспортного коллапса. В проекте их явно больше, хотя наличие гостиничной функции спасло бы ситуацию – тем более, что этот адрес прописан в отраслевой схеме размещения гостиниц по Москве. И не будет ли конфликтов при совместном использовании противопожарного проезда – одного-единственного на целый участок квартала с действующим учебным заведением и еще одним подземным гаражом?

Алексей Гинзбург пояснил, что заказчик в настоящее время находится в диалоге с владельцами прилегающих зданий – в частности, достигнуты определенные договоренности о совместном использовании подземной стоянки. Так что по этому пункту проблем возникнуть не должно.

Что касается функций, то для гостиницы площадь застройки слишком мала, чтобы быть рентабельной, а с культурным центром «Абхазия» ясности пока нет. Тем не менее, в проекте на двух этажах предусмотрен ряд залов, которые при необходимости можно сделать выставочными и, таким образом, добавить комплексу культурно-просветительскую функцию.

Архитектор также выразил уверенность, что количество торговых площадей удастся вписать в существующее ограничение 1000 м²: в проекте есть помещения с неопределенной функцией под сдачу в аренду, и вполне возможно сделать их развлекательными.

Про транспорт

Транспортную ситуацию комментировал зам. председателя Москомархитектуры Сергей Васильевич Костин. Сколько-нибудь лестным этот комментарий назвать нельзя: эксперт отметил, что материалы по этой части проекта подготовлены плохо, а ширина 6 м для внутриквартального проезда, который планируется активно использовать, недостаточна, и транспортная ситуация очевидно ухудшится (а на Таганке она и так не блестящая).  Необходимо внести изменения в проект и повторно пройти транспортную комиссию.

Николай Шумаков, впрочем, предположил, что без изменения функции с торговой на гостиничную транспортную проблему решить маловероятно.

Сергей Кузнецов, со своей стороны, порекомендовал уменьшить количество машиномест согласно ГПЗУ (110 против запроектированных 144) – тем более, что центр находится в шаговой доступности от метро.

Про фасады

Автор проекта неоднократно акцентировал внимание на попытке вступить в диалог с Театром на Таганке, но, например, Сергей Чобан считает, что новое здание находится от него слишком далеко, на другой стороне площади, и вряд ли это имеет смысл. Театр на Таганке заслужил быть единственным в своем роде: «Я бы искал самостоятельное решение». Кроме того, Сергей Энверович усомнился в востребованности гигантских окон высотой 3,5 м для торговых площадей, особенно тех, что расположены выше первого этажа и вряд ли могут использоваться как витрины.  Не окажутся ли панорамные окна в итоге заставленными шкафами и не испортят ли архитектурный облик здания?

Михаил Посохин привел в пример ЦУМ, большое количество окон в котором в итоге оказались неким образом закрыты и «задрапированы». Функционально есть возможность сделать на фасаде глухие участки – почему бы ей не воспользоваться?

Андрей Боков предположил, что если убрать стекло, то окажется слишком много кирпича, поэтому ему более симпатичен вариант фасадов со светлым камнем.

Наконец, Сергей Кузнецов уточнил, нельзя ли среагировать фронтом первого этажа на улицу и предусмотреть бОльшее количество входов со стороны Земляного Вала. Алексей Гинзбург обещал учесть это замечание и дополнительные входы спроектировать – по крайней мере, в центральной части.

Про показатели ГПЗУ: желаемое и действительное

Стремление инвестора достичь максимально допустимых цифр вполне естественно и понятно. Однако зачастую это идет в ущерб проекту.

По мнению Сергея Чобана, малофункциональные острые углы по краям здания, которые, к тому же, значительно сужают въезды и объезды, следовало бы обрезать. И тогда угол здания можно было бы обыграть, и прострел на храм бы появился. Возможно, имеет смысл пересмотреть высотные показатели и получить разрешение увеличить на два этажа центральную часть, чтобы не потерять в площадях, а края уменьшить.

Некоторую формальность в освоении зданием границ участка отметил и Михаил Посохин. Основной удачей проекта он назвал деление здания на три самостоятельных элемента, но выказал недоумение, почему таким же образом не зонированы функции, а вместо этого вдоль всего объема протянуты магазины. Не такое уж это лакомое место с точки зрения торговли, нет нужды выжимать площади из каждого сантиметра и занимать участки, принадлежащие охранным зонам. Лучше уж эти территории как-то благоустроить и дать возможность пешеходам отвернуться, наконец, от Садового кольца и бесконечных пробок.

Про итог

Резюмируя дискуссию по проекту, Сергей Кузнецов напомнил, что ГПЗУ – это один из, но не единственный документ, содержащий ограничения, которые следует учитывать, и не отменяет действие всех прочих нормативов. Финальное заключение по проекту – о том, что он соответствует всем существующим нормам – выдает на стадии «проект» Мосгосэкспертиза.

Некоторые в процессе обсуждения говорили о том, что неплохо было бы рассматривать проект в контексте всей Таганской площади, над планировками которой активно работает Департамент транспорта. На это Сергей Олегович возразил, что такая ситуация была бы уникальной, и в большинстве случаев – за редкими исключениями вроде Москва-Сити – город вынужден рассматривать объекты «по мере поступления».

В данном случае застройка однозначно уместна, так что проект надо реализовывать, но сначала учесть все пожелания.

В частности, в том, что касается функционала, видовых характеристик (рассмотреть вариант без надстроек), транспорта и заездов (особенно со стороны острого «носа»), входных групп. При необходимости – пересмотреть и утвердить новые границы охранных зон. Кроме того, нужно разработать проект размещения инфографики и вывесок.

Проделана огромная и качественная работа, в проекте много положительных моментов, Алексея Гинзбурга все знают, как талантливого архитектора. И мы верим, что он сможет с блеском довести это дело до конца, несмотря на многочисленные сложности. Удачи и успехов!

Читать часть 2