MIPIM-2014: 10 ключевых фактов о развитии промзон

Одна из конференций международной выставки MIPIM-2014 в Каннах, организованная совместно в газетой «Ведомости», была посвящена развитию промышленных зон. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов принял в ней самое непосредственное участие. По результатам предлагаем вам 10 ключевых фактов о прошлом, настоящем и будущем столичных производственных территорий.

1. «Ржавый пояс Москвы» занимает 18 800 га, или 17% территории Москвы в старых границах

Причем большая их часть сосредоточена возле МКЖД и Москвы-реки. Как рассказал Сергей Кузнецов, это оправдано тем, что в советское время наиболее развитыми были именно железнодорожный и водный транспорт, и их активно использовали для грузовых перевозок. Так и получилось, что самые большие производственно-коммунальные территории (ПКТ) – такие, как ЗИЛ и Южный порт – граничат и с рекой, и с ж/д-путями.

2. В ближайших градостроительных планах – редевелопмент чуть больше 4000 га, которые будут полностью очищены от производств, и развитие еще 7800 га, на которых промышленные зоны частично сохранятся.

Это – пилотные площадки, все они уже определены и предложены на рассмотрение инвесторам. При выборе «территорий первой очереди», по словам Кузнецова, власти применяли системный подход: подразделяли на определенные группы и кластеры, выделяли индивидуальные особенности каждой проблемной зоны.

ЗИЛ станет «лабораторией московских городских программ». Так назвал проект, который еще на прошлой выставке MIPIM был всего лишь концепцией, без утвержденного ППТ (проекта планировки территории), один из иностранных журналистов. В 2014 году Москва показывала уже гораздо более конкретные планы развития бывшего автомобильного производства.

«Я считаю, что проект успешный. Первая фаза – кластер спортивных объектов, это еще не ключевой фрагмент территории, но уже заметный ее процент», – прокомментировал Сергей Кузнецов. По его мнению, уже на этом пилотном проекте можно будет нащупать основную проблематику большинства наших городских программ – взять хотя бы развитие транспорта и строительство ТПУ (рядом с ЗИЛом будут строить ТПУ «Технопарк»). «Многие решения, которые сейчас отрабатываются на ЗИЛе, будут применены в проектах развития других промзон», – добавил главный архитектор.

4. Еще одна заметная территория, которую власти взяли в оборот, – завод «Серп и молот».

На зону общей площадью 74,5 га недавно было получено разрешение на строительство, а скоро завершится международный конкурс, который по инициативе Москомархитектуры проводит застройщик «Дон-Строй Инвест».

В настоящее время, по словам Сергея Кузнецова, эта территория представляет собой «пробкой, которая мешает развитию юго-востока Москвы».

5. Многие ответы на вопросы, связанные с ревитализацией промзон, даст международный конкурс на освоение территорий возле Москвы-реки.

Так сложилось исторически, что столица к реке «поворачивалась задом», и в результате почти 10% московских территорий фактически не доступны для жителей и далеки от понятия «человекоориентированность».

«Когда мы изучили фактуру того, что располагается по берегам Москвы-реки, то увидели, что очень маленькая часть города обращена к реке, и взаимодействие с рекой довольно однообразно – это либо однотипные набережные вдоль воды, либо промзоны и кучные фасады. Даже Москва-сити, являясь, по сути, проектом на набережной, не имеет никакого смыслового взаимодействия с водой», – рассказал Кузнецов.

Теперь к преобразованию этих территорий планируется подойти комплексно.

«В любом городе вода – это чуть ли не основная ценность для планирования», – прокомментировал главный архитектор Москвы. Неудивительно, что будущий конкурс вызывает повышенный интерес среди инвесторов.

6. Комплексный подход освоения подразумевает продуманное функциональное программирование.

«Редевелопмент работает по максимуму, когда есть сценарий того, как территория должна жить и развиваться: кто туда придет, что за люди, что за компании; как клиенты, будущие покупатели или просто посетители будут замотивированы пользоваться этим продуктом. Мы не хотим создавать просто квадратные метры, мы хотим создавать квадратные метры, которые нужны».

В качестве примера удачного программирования функции и превращения территории в оживленную среду – причем еще до того, как она придет к своему финальному виду, – Сергей Кузнецов привел «Красный Октябрь»: «Сейчас он живет и процветает, и многие, наверное, уже забыли, что когда-то это была промзона».

Правда, успех «Красного Октября» в какой-то момент показал свою обратную сторону: когда все «и так хорошо», у собственника нет стимула продолжать развивать территорию. Эту мысль подтвердил и еще один участник дискуссии – партнер КБ «Стрелка» Алексей Муратов. «Я последнее время часто бываю на «Красном Октябре» и, действительно, по всему видно, что собственник не очень заинтересован в проведении каких-либо радикальных изменений. Однако внимание общественным пространствам все-таки стали уделять. И если удастся разгрести тот бардак, который сейчас царит на здешних улицах и в переулках, будет совсем хорошо. Я бы тогда назвал это тихим эволюционным путем регенерации».

7. Для инвесторов комплексный подход со стороны властей означает еще один важный момент: ГПЗУ на отдельные участки промзон выдаваться больше не будут.

То есть, чтобы заинтересовать город, инвестор должен предложить проект, выходящий за границы участка.

Примером может служить уже упоминавшийся «Южный порт». По словам главы «Москомстройинвеста» Константина Тимофеева, его фактическая площадь 57 га в процессе подготовки проекта планировки была увеличена до 500 га: необходимо было выполнить транспортное, инженерное и социальное обеспечение этой территории. Он также отметил, что было проведено визуальное обследование «Южного порта», подготовлена информация о правообладателях объектов недвижимости и их текущей деятельности.

«Оказалось, что на этой территории находится несколько десятков объектов самостроя. В тесном контакте с профильными департаментами и префектурой были приняты меры по освобождению принадлежащих Москве участков площадью 5 га от грузовых контейнеров, пересмотрены границы участка, передаваемого в аренду Южному речному порту», - рассказал председатель Комитета.

В дальнейшем территория промзоны будет развиваться по смешанному принципу. «Во-первых, здесь будет производственно-коммунальная зона. В той части участка, где планировалась жилая застройка, появятся социальные объекты и производство», - отметил он. В настоящее время завершается разработка концепции развития всей территории.

8. На данный момент в разной степени проработки находится еще несколько проектов развития промзон. Во всех из них девелоперы сталкиваются с аналогичными проблемами, главная из которых – большое количество собственников.

Так, помимо «Серпа и Молота», «Дон-строй Инвест» занимается «Силикатными улицами». Уже вовсю рекламируется запланированный здесь жилой комплекс «Сердце столицы», а в III квартале власти должны рассмотреть проект планировки на территорию площадью 97,6 га.

Сейчас эта территория принадлежит аж 30 разным собственникам. То есть застройщику придется выкупать ее по кусочкам и, скорее всего, по ценам выше рыночных. По словам генерального директора ЗАО «Дон-строй Инвест» Алены Дерябиной, «колоссальным бременем на экономику проекта» лягут и затраты по созданию дорожно-транспортной сети. Взамен девелопер получает действительно масштабный участок под застройку – площадку с богатым потенциалом на создание достойного и экономически эффективного проекта.

Из других проектов можно отметить «Фили» (ЗАО MR-Group), «Грайвороново» (PSN Group), территорию ОАО «Моснефтепродукт» (нефтебаза) и стадиона «Торпедо» (ОАО «ОПИН»), территорию Московского зеркального комбината ООО «Столичные зеркала» (ГК «Пионер»), «Северное Очаково» и «Южное Очаково» (ЗАО «Интеко»), «Медведково», «Тушино», «Магистральные улицы»

9. Еще одна проблема промышленных зон – слабая обеспеченность транспортной инфраструктурой.

С этим город как раз намерен серьезно помочь: развивать автомобильные дороги, превращать МКЖД в продолжение метро (мы уже говорили о том, что многие промзоны находятся возле железных дорог), строить рядом крупные ТПУ.

По словам Сергея Кузнецова, обсуждение вопросов соприкосновения бизнеса с государством и взаимных инвестиций – как власти могут заинтересовать инвесторов и что должен предложить инвестор, чтобы город начал им активно заниматься, – продолжается. И несмотря на то, что эти моменты актуальны для развития города в целом, именно «промзоны стали хорошим катализатором для подобной дискуссии».

10. Помимо доступа в ранее закрытые территории, программа освоения промзон даст Мосве новое жилье, рабочие места рядом с жильем, новые социальные, спортивные и культурные объекты – причем не в центре города, а ближе к периферии.

Так, в 2014 году на ПКТ Москвы планируется построить не менее 1,3 млн «квадратов» недвижимости – именно столько, по словам вице-мэра Марата Хуснуллина, было сдано в эксплуатацию в прошлом году. «Я уверен, что в этом году показатели по вводу будут как минимум не ниже, а, возможно, и выше», – пообещал Хуснуллин.

Все вышеперечисленное означает еще и уменьшение маятниковой миграции и транспортных потоков: когда дом рядом с работой, а досуг рядом с домом, нет необходимости преодоления многих километров по загруженным магистралям.