Печатные СМИ
от 18 Февраля 2014
 

Условно годное жилье

18 Февраля 2014

Строителей апартаментов обяжут возводить социальную инфраструктуру

Апартаменты, которых в Москве строится все больше, стали камнем преткновения между столичными властями и девелоперами. Главный архитектор столицы Сергей Кузнецов назвал этот формат недвижимости «серым» жилищным строительством и пообещал, что застройщиков обяжут возводить апартаменты вместе с социальной инфраструктурой.

Кто построит школу

Сегодня, по мнению экспертов, рынок апартаментов в Москве стремительно растет. Если верить аналитикам рынка недвижимости, то на конец 2012 года доля апартаментов в общей структуре предложения жилья в новостройках составляла 15%, на конец 2013 года — 29%, а к 2015-му она может достичь 40%. Такое увеличение объемов объясняется тем, что на рынок стали выходить апартаменты эконом-класса. Правда, ни одного сданного проекта пока нет, ввод в эксплуатацию большей части комплексов намечен на 2015–2016 годы. Другие данные привел заммэра Москвы Марат Хуснуллин в интервью газете «Коммерсант»: «Доля апартаментов на рынке жилья Москвы с учетом ранее выданных разрешений и инерционности инвестиционного климата в 2013 году составила не более 10%. Учитывая, что теперь появились апартаменты эконом-класса, приобретаемые для постоянного проживания, сейчас прорабатывается вопрос о создании механизма обеспечения таких объектов социальной инфраструктурой».

Впервые апартаменты появились на столичном рынке в 2006 году в комплексе «Москва-Сити». Потом их начали предлагать в центре Москвы, в том числе в реконструированных фабриках (лофты). На рынке апартаментов очень высока доля инвестиционных сделок — 25–30%. Арендные ставки апартаментов и квартир ничем не отличаются, следовательно, инвестиции окупятся быстрее.

Сергей Кузнецов в ходе «круглого стола» «Большая московская эпидемия апартаментов» сообщил, что в новых проектах власти будут обязывать девелоперов строить социальную инфраструктуру. Обеспечение социалкой уже существующих проектов город возьмет на себя. «Апартаменты ничем не должны отличаться от жилых помещений, в том смысле, что и там и там живут люди», — подчеркнул Сергей Кузнецов.

По словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, уже в этом году должны быть подготовлены новые правила строительства апартаментов, у застройщиков появится обязанность обеспечивать их инфраструктурой. Также планируется утвердить новые нормативы по качеству и комфорту проживания.

Девелоперы уверяют, что детский сад и школа — не та инфраструктура, которая требуется покупателям апартаментов. «Апартаменты — это другой продукт, не надо его смешивать с жильем, социалкой и всем прочим. Их покупатели — это в принципе другие люди. Например, инвесторы. Развитие рынка такого жилья — это в первую очередь развитие рынка доходных домов, которых в Москве недостаточно», — сказал на «круглом столе» Борис Левянт, руководитель архитектурного бюро ABD Architects.

Вне закона

Де-юре апартаменты не считаются жильем, и ряд норм, регламентирующих жилищное строительство, к ним не применим. В конце прошлого года Москомстройинвест даже выпустил памятку для покупателей апартаментов. Ведомство предупреждает, что продажи апартаментов не регулируются 214-ФЗ, даже если был заключен договор долевого участия. Тарифы на электроэнергию в апартаментах примерно в два раза выше, чем в квартирах, — как для нежилых помещений. Застройщик не обязан строить подъездные дороги, нормы СанПиН, установленные для жилых помещений (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.), на апартаменты не распространяются.

Наконец, в них нельзя получить постоянную регистрацию. Зарегистрироваться можно только временно, как в гостинице.

Эта памятка вызвала ответную реакцию у рынка. О том, насколько это рискованное дело — покупка апартаментов, рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «Новые правила распространяются на всех, кто работает и строит по 214-ФЗ. Застройщики апартаментов также строят в соответствии с этим законом. Покупатели апартаментов, так же как и дольщики многоквартирных новостроек, защищены законом от срыва сроков сдачи объектов. В случае нарушения девелопером указанных в проектной декларации обязательств по темпам строительства инвесторы имеют право требовать с него денежную компенсацию. Защищены они и от двойных продаж, так как каждый договор долевого участия регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», — пояснила она.

Однако при банкротстве застройщика покупатели апартаментов действительно оказываются в проигрышном положении. Например, их не защищает вступивший в силу 30 декабря 2013 года приказ Министерства регионального развития РФ «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших».

Эксперты доказывают, что обладатели «нежилого жилья» не так уж и сильно проигрывают квартировладельцам. «Аналитики компании „Метриум Групп“ посчитали не примерно, а точно: стоимость водоснабжения для апартаментов выходит на 10% дороже, на тепло — на 25%, на электричество — на 27%. Плюс 27% к тарифам для квартир — это никак не в два раза выше. Ежемесячная квартплата для апартаментов площадью 100 кв. метров будет на 2–2,5 тыс. рублей выше, чем у аналогичной квартиры», — уточнила Мария Литинецкая. Экономия на разнице в цене покрывает переплату по налогу более чем на 150 лет вперед (ставка налога на апартаменты в 5 раз выше, чем на жилье). Правда, получить налоговый вычет при покупке апартаментов нельзя, а при продаже придется заплатить подоходный налог.

Дальше — меньше

В любом случае бурный рост рынка апартаментов остался позади. По прогнозам аналитиков, объем предложения в 2014 году увеличится на 30–40%, соответственно, доля апартаментов составит 35–40%, не больше. «Основной пик, который пришелся на 2012–2013 годы, уже прошел. Сейчас количество апартаментов в реализации сопоставимо с объемом предложения жилья бизнес-класса — и там и там по 50 с небольшим проектов (53 и 57)», — уточняют в Метриум Групп.

Планы московского правительства по ужесточению норм и правил для строителей апартаментов также будут способствовать уменьшению строительного бума в этом сегменте. Необходимость возведения детских садов и школ неизбежно скажется на стоимости такого жилья. Да и отношение к апартаментам столичных властей может способствовать сокращению этого рынка. «У города есть официальная позиция, и это позиция мэра Москвы Сергея Собянина: апартаменты в том виде, в котором есть, когда сказали, что построят гостиницу, а на самом деле строят жилье, мы больше строить не будем», — жестко сказал Сергей Кузнецов.




публикации по теме

 
ЗАГРУЗИТЬ ЕЩЕ ...
 

E-mail:
Имя:
Подписаться на рассылки:

Задайте свой вопрос

Обратите внимание, что редакция портала «Архсовет Москвы» оставляет за собой право на свое усмотрение публиковать, только выборочные вопросы. Нажимая на кнопку «Отправить» вы автоматически соглашаетесь, что принимаете все правила публикации на данном ресурсе.