Москомархитектура перекроит столицу ради комфорта москвичей
Архитектурные власти предлагают Москве вернуться к советским принципам городской застройки: вместо микрорайонов возводить кварталы. Девелоперы уже их строят.
Москомархитектура, НИиПИ генплана и МНИИТЭП готовят для Москвы новую градостроительную концепцию. По сути, это возврат к применявшимся в городе до середины прошлого века принципам квартальной застройки — до начала массового возведения хрущевок, когда так называемый «рациональный подход» привел к возникновению безликих микрорайонов, застроенных типовыми домами и окруженных огромными ничейными территориями. Город разделился на отдельные функциональные зоны: деловой центр — спальные окраины, в результате чего возник дисбаланс и горожанин стал слишком зависеть от района, где он проживает, отмечает Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы. Задача, которую решают сейчас проектировщики, — создать(или хотя бы постараться) благоустроенную и развитую среду повсеместно.
Чем квартал лучше
Евгения Муринец, заместитель начальника управления архитектурного совета Москомархитектуры, говорит, что при квартальной застройке улица организована как общественное пространство, с разнообразными фасадами зданий и богатыми инфраструктурой первыми этажами. Сами дома стоят барьером между этим пространством и частной дворовой территорией. Такая планировка является, по ее словам, наиболее комфортной для человека. Девелоперы с архитекторами согласны. «Квартальная застройка позволяет правильно осваивать пространство, трансформировать застройку, не меняя общественного, транспортного и пешеходного каркаса города», — говорит Леонид Капров, вице-президент «Галс-девелопмента». Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ девелопмента», добавляет, что квартальная застройка дает возможность комплексно осваивать и развивать территорию, что не может обеспечить точечная застройка. Он объясняет, что такой подход в строительстве позволяет не перегружать территорию населением, заранее проектировать необходимое количество объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник. Андрей Пучков, генеральный директор Urban Group, добавляет, что задача сделать городские кварталы не типовыми, а индивидуальными вполне решаема: можно, к примеру, увеличить плотность застройки, но сделать ее малоэтажной. Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, одним из главных преимуществ квартальной застройки видит формирование микросообщества жителей в большом городе.
Площадки для нововведений
По мнению Муринец, кварталы могут быть возведены на любых территориях Москвы, но их проектирование зависит от сложившейся застройки, подземных инженерных коммуникаций, формы участка и т. д.
В границах старой Москвы свободные площадки для строительства кварталов, говорит Хорошков, остались только на территориях бывших промпредприятий. С ним согласен Капров, который ожидает «появления новых проектов квартальной застройки в ЦАО в рамках редевелопмента промзон». В портфеле «Галс-девелопмента» — три проекта квартальной застройки на территории бывших промзон общей площадью около 10 га. Это элитные комплексы: «Литератор» (182 квартиры, 67 000 кв. м, инвестиции — 10 млрд руб.) в Хамовниках на месте бывшего пивоваренного завода; Wine House на Садовнической улице (более 55 000 кв. м, 8,8 млрд руб.) на месте бывшего винного завода; «Наследие» в Преображенском«в промзоне на улице Бухвостова (95 300 кв. м, более 14 млрд руб.). В проектах, говорит Капров, воплощается концепция «тихие дворы квартала без автомобилей на закрытой территории».
Группа ПСН, по словам Татьяны Тиковой, директора департамента управления активами, сейчас работает над проектом в ЮВАО, где за основу взята квартальная застройка. На 19 га территории бывшего Карачаровского завода предусмотрено строительство 590 000 кв. м коммерческой и жилой недвижимости, а также масштабная социальная и транспортная инфраструктура, площади общественного назначения.
В Подмосковье и новой Москве застройщики более активно используют принципы квартальной застройки. ГК «МИЦ» на 34,5 га вблизи деревни Говорово (территория новой Москвы) возводит «Татьянин парк». Застройщик запланировал щадящую плотность застройки (7800 кв. м на гектар), что позволило предусмотреть дополнительные зоны отдыха и реализовать концепцию «дворы без машин». Инвестиции в проект превысят 13,5 млрд руб., сообщила пресс-служба.
Компания Urban Group рекламирует свои проекты квартальной застройки как новый формат под названием «Города для жизни». «Опыт реализации наших проектов весьма успешен, что подтверждается устойчиво высоким спросом со стороны покупателей», — говорит Пучков. В качестве примера он привел ЖК «Город набережных» в Химках. На местном рынке проект демонстрирует один из самых высоких темпов продаж: по 130-140 квартир в месяц. Инвестиции в «Город набережных» составили 8 млрд руб.
Rose Group строит в Красногорском районе недалеко от МКАД микрогород «В лесу». Проект разбит на восемь очередей. Первая включает 160 000 кв. м (1193 квартиры, коммерческие площади, подземные паркинги и объекты социальной инфраструктуры). Саакянц утверждает, что при разработке концепции компания ставила перед собой задачу «не просто нарезать определенное количество квартир, но вернуть понятие “свой двор”, где безопасно гулять детям, а соседи знают друг друга». Архитектурное бюро Speech разработало для микрогорода инновационное зонирование пространства — как придомовых территорий, так и квартир. Это позволяет девелоперу строить достаточное для хорошей экономики проекта число площадей на продажу и предусмотреть необходимый для комфорта будущих жителей объем инфраструктуры.
Экономика проектов
Опрошенные «Ведомостями» эксперты говорят о выгодной экономике квартальной застройки. «Жилье в ней проектируется более концентрированно, а инфраструктурные объекты располагаются между домами по принципу равноудаленности, — объясняет Пучков. — Это позволяет рационально использовать территорию, делает жилой квартал приватнее и безопаснее, а инфраструктуру доступнее. Но не увеличивает себестоимость». Хорошков отмечает, что сейчас проектирование масштабного квартала обойдется девелоперу дешевле, чем планирование точечного проекта. «В последнее время требования местных [подмосковных] администраций к социальной инфраструктуре ужесточились, даже в рамках точечной застройки требуется построить школу или детсад или выплатить городу деньги на их строительство», — рассказывает он. Расходы на строительство социальной инфраструктуры в среднем, по его словам, составляют 10-15% от общих инвестиций в проект.
Елена Попова, руководитель отдела генеральных планов архитектурного бюро «БРТ рус» (входит в ГК «Интеко»), считает, что строительство по новым правилам приведет к созданию более комфортных районов и станет в итоге выгодным для девелоперов, так как «удобные кварталы будут пользоваться повышенным спросом у покупателей». «Это автоматически увеличит стоимость жилья», — полагает она. По мнению Муринец, уже сейчас, покупая квартиру, человек платит не только за стены, но и за комфорт, который создается путем грамотного планирования района. «При наличии такого комфорта стоимость за метр в таком районе повышается, а это является основной мотивацией застройщика при развитии территории», — резюмировала чиновница.
Впрочем, при новой системе могут возникнуть «специфические сложности», полагает Антон Надточий, руководитель архитектурной мастерской «Атриум». Они, по его словам, будут связаны с нежеланием собственников отдавать площадки «для создания дополнительных улиц». В этом случае перед городскими властями встает задача — поделить землю на соответствующие квартальной системе лоты, полагает архитектор. Например, можно передать планируемые улицы в собственность города для строительства и последующей эксплуатации или же разработать схему совместной ответственности частного капитала и горбюджета по работе с такими землями.