Печатные СМИ
от 24 Декабря 2013
 

Апартаменты вместо жилья

24 Декабря 2013

Главный тренд уходящего года — замена обычного жилья апартаментами. Их доля в среднем по рынку достигла 25%, а в сегменте элитного жилья уже превышает 50%. Зачем городские власти штампуют такие проекты, не совсем понятно: апартаменты используются как обычные квартиры, но при этом у застройщиков нет обязательств строить рядом с ними школы и поликлиники.

К концу года столичный стройкомплекс обещает превысить план: вместо 2,54 млн кв. м, предусмотренных программой «Жилище», планируется построить более 3 млн кв. м жилья. Злопыхатели говорят, что почти половина квартир появится на территории Новой Москвы, а значит, в самой столице объемы растут совсем не так бурно, как это демонстрируют чиновники. Но не стоит забывать, что в эту статистику не входят апартаменты, которые де-факто являются жильем, а де-юре — коммерческой недвижимостью. Аналитики единодушны в своих оценках: сегмент апартаментов растет как на дрожжах, а с учетом согласованных в 2012–2013 годах проектов скоро составит реальную конкуренцию стандартным квартирам.

Недвижимость для временного проживания стала массово появляться на рынке после кризиса 2008 года, когда застройщикам в поисках рентабельности пришлось массово переформатировать площади в многофункциональных комплексах. Жилье, пусть и без возможности зарегистрироваться в нем, покупалось лучше, чем офисы. В Москве эта тенденция совпала с новой градостроительной политикой столичных властей, объявивших курс на децентрализацию. Новые рабочие места мэрия решила создавать на периферии, а центр города отдать жителям. Там начали благоустраивать пешеходные зоны, запускать веломаршруты и строить апартаменты, которые, как показала практика, оказались наиболее выгодным форматом для инвесторов, поскольку в отличие от гостиниц быстро окупаются и не имеют нормативов по соцкультбыту, действующих для обычного жилья.

Сейчас, по оценкам компании «Метриум-груп», в ЦАО находится более половины (52,1%) апарт-комплексов. Такие квартиры есть практически во всех высотках ММДЦ «Москва-Сити», а также в большинстве многофункциональных и гостиничных комплексов, строящихся в округе. На втором месте благодаря площадкам у водоемов с большим отрывом расположился САО (18,7%), а третью позицию делят между собой ЮАО и СЗАО (по 8,3%). В Юго-Западном и Юго-Восточном округах комплексы с апартаментами пока не появились, но эксперты не сомневаются, что это вопрос времени. Среди элитных новостроек Москвы доля апартаментов достигла 50%, утверждают аналитики Kalinka Real Estate Consulting Group. Это на 15% превышает показатели прошлого года. А если считать элитные проекты, выведенные на рынок в 2013 году, то среди них апартаментов будет уже 75%, т.е. подавляющее большинство.

В центре города такое жилье можно купить, заплатив 455 тыс. руб за кв. м. Однако прошли те времена, когда апартаменты считались продуктом исключительно для «богатеньких буратин», которые отдают своих детей в дорогие частные школы и пользуются платными клиниками. Например, в Северном округе их стоимость — 179 тыс. за кв. м — вполне сопоставима с ценой квартир эконом-класса. А в ВАО апартаменты можно купить из расчета 201,5 тыс. руб. за «квадрат».

Столичные чиновники согласны с тем, что все социальные различия между жильем и нежильем уже стерлись. По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, исследование НИиПИ Генплана показало, что у людей, проживающих в апартаментах, та же демография, как и у тех, кто проживает в квартирах. Например, у них такое же количество детей, и им так же требуются детские сады и школы. Причем в пешеходной доступности. Сразу после своего прихода в мэрию Кузнецов обещал разработать нормативы по соцкультбыту для застройщиков, строящих объекты временного проживания, но воз и ныне там. Что мешает проектировщикам уже полтора года выполнить несложную в общем-то задачу, «Экономическому вторнику» узнать не удалось.

Глава стройкомплекса Марат Хуснуллин говорит, что нужно различать апартаменты в составе многофункциональных комплексов, гостиничные апартаменты и апартаменты как отдельно стоящие здания. Каждый из этих видов недвижимости, по его словам, требует отдельного подхода и градостроительных нормативов, в том числе по объектам социнфраструктуры. Аналитики отмечают, что в мире наиболее активно растет доля апартаментов, являющихся частью номерного фонда классических гостиниц: с 2010 по 2012 год количество апарт-отелей увеличилось с 7,1 тыс. до 8,3 тыс. Но в Москве именно этот формат пока находится в зачаточном состоянии (продажи апартаментов с гостиничным управлением, по данным компании Welhome, ведутся только в трех комплексах — YE’S (Митинская ул.), «Сады Пекина» (Большая Садовая ул.) и «Новый Арбат, 32» (Новый Арбат ул.), а основная масса объектов является скрытой формой жилья.

Весь 2013 год инвесторы и чиновники бодро штамповали такие проекты — особенно в рамках программы редевелопмента городских промзон. В частности, только реновация ЗИЛа выведет на рынок 600 тыс. кв. м апартаментов, что составляет 40% всего объема запланированного к строительству жилья. На месте часового завода «Слава» рядом с Белорусским вокзалом должны появиться 63,5 тыс. кв. м апартаментов. Где будут лечиться жители этих домов и в какие школы пойдут их дети, разработанные проекты планировки не уточняют. Особое беспокойство вызывает тот факт, что проекты планировок утверждаются в ручном режиме в отсутствие Генплана (он уже третий год находится на корректировке) и Правил землепользования и застройки (по уму, все должно быть наоборот). Это не позволяет составить целостную картину перспективного развития города и реально оценить масштабы его предполагаемой застройки, в том числе таким сомнительным с точки зрения градостроительной политики форматом, как апартаменты.

Что касается социального жилья, то, согласно Адресной инвестиционной программе (АИП), его доля в течение ближайших трех лет будет колебаться в районе 700 тыс. кв. м. Обязательства по завершению программы ликвидации пятиэтажек сносимых серий (в 2016 году) привели к увеличению планируемых ранее объемов на 230 тыс. кв. м, но стройкомплекс обещает уложиться в смету. «Мы построим больше жилья, но за меньшие деньги, — говорит Марат Хуснуллин. — Правительство делает все, чтобы жилье было доступным для максимального числа нуждающихся». Согласно Адресной инвестиционной программе, в 2014 году на эти цели будет направлено 45 млрд руб., в 2015-м — 36,9 млрд руб. и в 2016-м — 38,3 млрд руб. Затраты на муниципальные новостройки, по словам главы стройкомплекса, удалось сократить за счет оптимизации проектных и технических решений. Если три года назад строительная себестоимость городского жилья составляла 78 тыс. руб. за кв. м, то сейчас — 40–50 тыс. руб., а с учетом коммунальной инфраструктуры — 80 тыс. руб. в пересчете на единицу готовой площади.

Стратегической для себя задачей столичные власти считают развитие сегмента арендного жилья. Формально это те же апартаменты, но без права приватизации и обеспеченные соцкультбытом по нормативам, действующим для жилых домов. В ожидании корректировок федерального законодательства Москва уже начала подбирать участки, которые планируется выставлять на аукционы для строительства таких объектов. В горадминистрации полагают, что их появление позволит очередникам и другим горожанам, не имеющим средств на покупку квартиры, решить свой жилищный вопрос, а также сократит маятниковую миграцию. «Если будет достойный уровень предложения арендного жилья с точки зрения цена–качество, люди не будут ездить на работу в другой конец города. Они просто снимут жилье там, где им более удобно», — говорит заммэра Наталья Сергунина.

Застройщики готовы прийти на рынок арендного жилья, но только в обмен на преференции. Сейчас инвестиционная стоимость жилья в Москве составляет около 150 000 руб. за 1 кв. м, стоимость аренды квартиры — примерно 10 000–12 000 за 1 кв. м в год. Таким образом, за год инвестор вернет только 8% затраченных на строительство доходного дома средств. Притом что только затраты по кредиту в год на 3–5% больше. «Рентабельным строительство доходных домов может стать лишь при условии предоставления застройщикам земли на льготных условиях. Если участки будут продаваться с аукционов в 10 раз дешевле, чем под коммерческие объекты, инвесторы получат дополнительный стимул перейти в сегмент арендного жилья», — отмечают в Национальном объединении застройщиков.




публикации по теме

 
ЗАГРУЗИТЬ ЕЩЕ ...
 

E-mail:
Имя:
Подписаться на рассылки:

Задайте свой вопрос

Обратите внимание, что редакция портала «Архсовет Москвы» оставляет за собой право на свое усмотрение публиковать, только выборочные вопросы. Нажимая на кнопку «Отправить» вы автоматически соглашаетесь, что принимаете все правила публикации на данном ресурсе.