Электронные СМИ
 

Апартаменты в Москве: что может измениться в 2014 году

11 Марта 2014

За последние три года объем рынка апартаментов в Москве вырос в 3,5 раза и составляет сейчас 30% от всего предложения. «Слона» наконец-то заметили власти, и теперь они собираются изменить требования к жилью временного проживания. Для потребителя это может обернуться ростом цен.

В феврале 2014 года главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заявил, что разрешения на строительство апартаментов в 2014 году будут выдаваться по-новому. Требования к социальной инфраструктуре такой недвижимости в какой-то мере приравняют к жилью. В какой — неизвестно: все ждут регламентирующих документов.

Но в любом случае, по прогнозам экспертов, в ближайшее время цены на апартаменты вырастут, а предложение снизится.

Как апартаменты завоевали рынок
Апартаменты — по закону те же гостиничные номера, «помещения для временного проживания». Свое развитие они получили около пяти лет назад, когда в Москве фактически было приостановлено массовое строительство жилья в ходе так называемого пересмотра инвестконтрактов. А вот гостиничный сектор столичные власти были готовы поддерживать, чтобы развивать туристическую индустрию. Все случилось по поговорке «Хотели как лучше, получилось как всегда».

Справка БН
По данным «Метриум Групп», в конце 2012 года рынок апартаментов насчитывал более 1900 предложений в 32 комплексах. Доля этого вида недвижимости составляла 12,4% от общего объема жилья на первичном рынке. К концу прошлого года в реализации находилось 5100 апартаментов в 53 комплексах. Доля в общей структуре предложения достигла 29%. В январе объем предложения на рынке апартаментов увеличился на 16,5% по сравнению с концом 2013 года и составил около 5942 единиц в 57 комплексах.

«Апартаменты за пять лет стали полноценным сегментом рынка. Несмотря на нежилой статус, приобретаются они и для постоянного проживания, в том числе семьями с детьми. Причиной является более низкая цена — на 15-25% ниже аналогичной жилой недвижимости», — рассказывает Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли».

Причем в центральных районах эта разница может превышать и 100%.

Крупнейшие комплексы апартаментов 2013 года в сравнении с жильем

Главными отличиями апартаментов от жилья (помимо статуса) считаются невозможность постоянной регистрации (временная возможна) и ущербность инфраструктуры, создаваемой под временные нужды.

Именно отсутствие требований по инфраструктуре давало возможность девелоперам значительно сэкономить и предложить рынку более низкую цену. Теперь власти намерены потребовать от строителей соблюдать нормы для жилья даже в апартаментных комплексах. Это может перекроить рынок достаточно сильно. Что же может измениться?

Введут новые требования по социальной инфраструктуре
«В жилом сегменте есть определенные требования по социальной инфраструктуре. Так, минимальный норматив по детским садам составляет 40 мест на 1000 жителей, по школам — 135. В комплексах апартаментов подобных требований нет. В итоге возникла проблема: люди, проживающие в таких объектах, стали массово требовать от города появления „социалки“», — поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор риэлторской компании «Метриум Групп».

Нынешние гостиничные нормы также предполагают существенно меньшее количество парковочных мест, также временно проживающим не нужны поликлиники и детские площадки, не говоря о площадках для выгула собак. Все эти объекты, считают эксперты, скорее всего, обяжут возводить в крупных проектах независимо от того, предусмотрено там временное или постоянное проживание.

«Это как раз логично, — считает Сергей Матюхин, генеральный директор девелоперской компании KR Properties. — Такие требования не стоит применять к проектам реконструкции небольшого объема, скажем, до 10 тыс. кв. м. Например, при реновации заводских зданий в центре города. Социальной инфраструктуры в центральной части Москвы хватает».

Застройщики в целом не против пойти навстречу властям и гражданам в этом вопросе. «Для поддержания спроса девелоперы все чаще сами проектируют апартаментные комплексы с учетом требований покупателей стандартного жилья», — отмечает Екатерина Фонарева. К примеру, в проекте «Фили Град» и апарт-комплексе «Водный» заявлены детский сад, фитнес-центр, мини-маркеты, кафе и так далее.

В компании «НДВ-Недвижимость» считают, что экономить особенно нецелесообразно в проектах, где представлены и ЖК и апарт-комплексы. «Например, в микрорайоне Царицыно-2 доля жилых помещений больше, чем апартаментов. И проект изначально был создан с расчетом, чтобы полностью обеспечить местами в образовательных учреждениях всех юных жителей. Здесь будут построены школа и детский сад. Владельцы квартир также смогут пользоваться инфраструктурой первой очереди „Царицыно“. Там тоже спроектированы школы, детские сады, предусмотрена поликлиника», — пояснили в компании.

Рынок постепенно избавится от апартаментов, не обеспеченных минимальным набором инфраструктурных объектов, — полагает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». По ее мнению, такие объекты какое-то время будут находиться в экспозиции, однако новые проекты без инфраструктуры, скорее всего, появляться не станут.

Таким образом, цена в уже вышедших на рынок проектах, скорее всего, будет увеличиваться планово, по мере строительства. А вот новые проекты будут несколько дороже, в том числе и за счет других новых требований.

Ужесточат санитарные и строительные нормы
Будут ли апартаменты в смысле строительных норм приравнены к жилью, или здесь возможны послабления — споры по этому вопросу, как рассказал источник БН в Правительстве Москвы, еще идут. Пока чаша весов склоняется к тому, чтобы разрешить застройку более высокой плотности, чем в жилых проектах. Это важный фактор, влияющий на цену, отмечают эксперты.

Вероятнее всего, новые требования скажутся на крупных проектах в промышленных зонах — ЗИЛ, «Серп и Молот».

Из послаблений эксперты ожидают снижение нормы инсоляции (по закону для жилья необходимо два часа прямого солнечного света). Наверняка будут отличия по нормам шумоизоляции и ряду других.

Разрешат постоянную регистрацию
«Когда апартаменты приблизят по требованиям к жилью, девелоперы точно будут настаивать на аналогичных механизмах регистрации собственников», — считает Иван Татаринов, коммерческий директор инвестиционной компании GLINCOM.

«Если, ужесточив нормативы, чиновники не разрешат в апартаментах „прописку“, то девелоперам будет просто невыгодно их строить. Цены на апартаменты вырастут, покупатель потеряет интерес к этому формату», — предполагает Мария Литинецкая.

Постоянная регистрация в апартаментах увеличит их стоимость на 10-15% процентов, предсказывают эксперты «БЕСТ-Новострой». Если же ее не разрешат, то рост цен будет, скорее всего, привязан к рынку.

Подобные поправки в любом случае не могут быть приняты на уровне Правительства Москвы, только на федеральном уровне. Так что не стоит ждать изменений ранее 2015 года, пояснил источник в мэрии.

Изменится схема продаж, налоги, тарифы
Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) в декабре 2013 года выпустил памятку для потенциальных покупателей апартаментов. В ней отмечается, что законодательство обеспечивает меньше гарантий гражданам, инвестирующим в апартаменты. Действительно, ничто не обязывает девелоперов продавать гостиничные номера по закону о долевом строительстве. Однако такая схема не запрещена.

Как рассказал представитель одного из застройщиков, власти хотят ввести требование продавать апартаменты только в рамках закона о долевом строительстве и заранее предприняли меры, чтобы не оказаться за границами правового поля. Так, все крупные комплексы уже продаются в рамках 214 ФЗ о долевом строительстве. «Продажа до ДДУ положительно влияет на динамику продаж», — поясняет аналитик Юрий Кочетков.

Что касается налогов для собственников коммерческой недвижимости (к которой причисляют апартаменты), то они и так достаточно высоки. По закону надо платить 0,5% от кадастровой стоимости (в пять раз выше, чем для жилья в собственности). Местные власти имеют возможность уменьшить платежи, однако вряд ли на это пойдут в 2014 году — немного не время, поясняет аналитик. Также не стоит ждать перемен в сфере ЖКХ. Тарифы для коммерческой недвижимости выше на 15-30%, чем для владельцев жилой, и такой разрыв будет сохраняться.

Впрочем, пока цена апартаментов значительно ниже, это не пугает покупателей. По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», сегодня разница в стоимости однокомнатной квартиры в столичной новостройке и апартаментов аналогичной площади может составлять до 2 млн руб. При этом налог на апартаменты будет в 2,7 раза больше. Если разделить разницу в стоимости на сумму переплаты по имущественному налогу, то окажется, что налог «съест» экономию на стоимости только через 150 лет.

«В тот момент, когда покупатель посчитает, что это экономически невыгодно, он уйдет с рынка», — уверен Юрий Кочетков.

Бурного развития рынка апартаментов не будет
Низкая стоимость — главная причина популярности апартаментов. Новые требования, безусловно, повысят цену, но произойдет это не сразу. В 2014 году изменения цен, вероятнее всего, будут минимальными, особенно по старым проектам.

«Сегодня апартаменты дешевле квартир, потому что у девелоперов пока нет обязательств перед городом по возведению всей социальной инфраструктуры. А теперь представьте: девелопер изначально строил просто башню, а тут ему придется еще найти школу рядом. Все затраты он заложит в цене квадратного метра».

По словам эксперта, чем выше будет уровень обязательств по «социалке», тем меньше составит разница в цене между апартаментами и жильем.

«Если чиновники учтут, что апартаменты де-юре предназначены для временного проживания и введут менее жесткие нормативы (чем при строительстве жилья. — БН), это может быть хорошим компромиссом. Затраты девелоперов увеличатся, но не кардинально, что позволит им удерживать прежнюю разницу в цене между апартаментами и квартирами», — считает Мария Литинецкая.

«В любом случае такого бурного развития апартаментов, которое мы наблюдали последние два года, уже не будет, — прогнозирует Иван Татаринов, — Этому препятствуют и настроения властей, и высокая конкуренция со стороны квартир, которая усилится за счет развития тех же промзон».




публикации по теме

 
ЗАГРУЗИТЬ ЕЩЕ ...
 

E-mail:
Имя:
Подписаться на рассылки:

Задайте свой вопрос

Обратите внимание, что редакция портала «Архсовет Москвы» оставляет за собой право на свое усмотрение публиковать, только выборочные вопросы. Нажимая на кнопку «Отправить» вы автоматически соглашаетесь, что принимаете все правила публикации на данном ресурсе.