Юрий Шитов: Базовские ценности квартальной застройки

Квартальная компоновка домов, индивидуальные фасадные решения, «социальные» коммерческие первые этажи, благоустроенные общественные пространства… Фактически все основные составляющие новой идеологии массового жилья – с подачи главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова – были впервые применены в муниципальном жилом комплексе на Базовской улице. При осмотре строительства мэр Москвы Сергей Собянин назвал его « примером эффективного освоения промзоны». Деталями проекта поделился Юрий Шитов – руководитель Проектного бюро группы компаний «Терра Аури».

Расскажите поподробнее о проекте жилого комплекса на Базовской. В чем его инновационность?

Для начала стоит отметить, что жилой квартал на Базовской общей площадью 151,4 тыс. кв. м по скорости реализации не имеет аналогов на строительном рынке столицы. Менее чем за год спроектировано и построено 11 современных жилых корпусов с использованием модернизированных секций повторного применения в индустриальных конструкциях. На сегодняшний день возводится последний из 12 домов с вариативной квартирографией в монолитных конструкциях.

Когда мы только начали работать над этим проектом, у нас уже был довольно солидный опыт массовой жилой застройки. И главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов предложил нам попробовать сделать проект экспериментальным, впервые реализовав сразу несколько новых решений.

Главной целью было показать, что при правильном подходе к планированию, проектированию, управлению бюджетом и реализации проекта возможно – без увеличения объема финансирования и сроков выполнения строительных работ – создать для жителей города среду принципиально иного качества.

Принципиально иного – какого?

Мы провели комплексное социологическое исследование среди разных категорий населения, чтобы по максимуму учесть потребности потенциальных жильцов; проанализировали окружающую застройку. Так что первые этажи домов заранее были отведены под социально-коммерческие объекты и выведены по внешнему периметру квартала: магазины, кафе, салон красоты, аптека, отделения банков.

В результате получился первый в Москве жилой комплекс, реализованный за счет средств города, который содержит все необходимое для комфортного проживания и активного отдыха – от магазинов в шаговой доступности до спортивных площадок с современным оборудованием и покрытием.

Одновременно с заселением будут доступны детский сад на 300 мест и школа на 550 мест (тоже экспериментальные проекты, которые мы делаем совместно с «Роснано»). В этих проектах применено более 30-ти экспериментальных технологических решений – в том числе систем, улучшающих функциональность объектов и уменьшающих стоимость их эксплуатации.

И, конечно, у нас самый современный подход к благоустройству – с применением износостойких материалов и большой площадью озеленения. Длина прогулочной зоны внутри двора – более 400 м, что сопоставимо со сквером средних размеров.

Решение разместить магазины на первых этажах тоже очень созвучно новой идеологии…

Да, вся необходимая инфраструктура расположена внутри жилого комплекса. По рекомендации Сергея Кузнецова предусмотренные проектом типовые панельные корпуса установили на монолитные стилобаты. В них и размещаются магазины, кафе и другие элементы инфраструктуры – таким образом, все общественные зоны выходят преимущественно на внешний периметр застройки. 

Получается, что у комплекса есть внутренняя и внешняя части?

«Базовская» – не обычный жилой комплекс: вместе с Сергеем Кузнецовым мы придумали, как можно применить в нем основные принципы квартальной застройки и сломать стереотип стандартных невзрачных дворов, ограниченных многоэтажными башнями зданий. 

Чем отличается квартал от стандартного микрорайона? Прежде всего – несвободной компоновкой домов, замкнутым характером застройки, меньшим, более «человеческим» масштабом. Появляется четкое деление на внутреннюю приватную зону для жителей и открытую общественную – внешнюю – для всех. Так что на Базовской будет свой благоустроенный двор и собственный «коммерческий проспект».

Стало быть, деление на «свое» и «чужое» выгодно для жителей?

Разумеется! В таком большом городе, как Москва, очень важно, чтобы люди воспринимали дворовое пространство как личную, а не общегородскую территорию. Это вопрос не только экологического и эстетического состояния участка вокруг дома, но и безопасности: мало кто захочет, чтобы их дети играли рядом с машинами, а детские площадки соседствовали с дорогами, накуренными кафе и ресторанами. 

Посмотрите на Барселону – она вся построена таким образом: клетки-кварталы со стороной порядка 100 м и торговые улицы. Четко оформленное пространство несет в себе социальный контроль и охранную функцию, защищая от нежелательных проникновений.

Мало того, микрорайон – это еще и постоянные транспортные проблемы…

Кстати, концепция «дворы без машин», которая запланирована во многих утверждаемых сегодня проектах, тоже «началась» с Базовской?

До недавнего времени такие решения были характерны только для недвижимости высокого ценового уровня, однако сейчас концепция «двора без машин» проникает и в массовый сегмент. Одним из первых таких проектов, реализованных по инициативе города, действительно, стал жилой квартал на Базовской улице. В нем мы попытались минимизировать зоны пересечения автомобильного трафика и движения пешеходов путем выведения парковки на внешнюю сторону квартала и ограничения въезда во двор шлагбаумом. Конечно, вокруг жилых домов запроектирована круговая дорога с подъездами к каждому корпусу – для пожарных машин и скорой помощи. При необходимости может подъехать и обычный автомобиль – чтобы выгрузить вещи или высадить пассажиров. А автостоянка организуется в шаговой доступности, но со стороны внешнего периметра.

У домов на Базовской еще и фасады не «типовые» – яркие, броские. За счет чего все-таки удалось реализовать все эти опции, оставаясь в рамках выделенных городом средств на бюджетное жилье?

Все дома в комплексе – как раз таки типовые, никаких специальных заказных решений. Мы только перекомпоновывали то, что на сегодняшний момент могут производить ДСК. Что касается фасадов, то по просьбе главного архитектора Москвы команда первой мастерской во главе с Максимом Столяром действительно проявила фантазию: скомбинировала в отделке традиционную штукатурку с яркой керамической  итальянской плиткой, а швы между бетонными плитами выделила разноцветной покраской. Каждый дом получил свое индивидуальное лицо, при этом все они выполнены в едином архитектурном стиле.

Благоустройство – тоже не дешевое удовольствие, особенно, когда речь о территории площадью в 9 га. А у вас и площадки, и сквер… Как выкрутились в этом случае?

Насчет сквера нам в Москомархитектуре подсказали любопытную идею. Как известно, ежегодно в городе действует программа плановой пересадки взрослых деревьев-крупномеров, в том числе из пятна застройки вновь возводимых объектов. Было решено воспользоваться ситуацией и «лишние» крупномеры пересадить в наш двор. Ведь для произрастания молодых деревьев требуется немало времени, а с крупномерами территория сразу обретет обжитый вид. Таким образом, это не только экономит средства, но и улучшает экологические и эстетические характеристики квартала.  

Итак, «Базовский эксперимент» можно считать состоявшимся, и состоявшимся успешно. Высокий уровень комфорта для жителей не вызывает сомнений: здесь и эстетика, и социальная инфраструктура в комплекте. Но с проектом, судя по всему, пришлось основательно поработать – насколько это может быть выгодно городу как заказчику?

Для города примененный нами для Базовской комплексный подход, безусловно, имеет и сугубо практический эффект. Помещения на первых этажах можно сдавать в аренду по повышенным ставкам, поскольку они размещены в заведомо «ликвидных» точках. Кроме того, со временем должна поменяться оценка действий городских властей со стороны жителей – стереотип, что все, что делает город, – низкого качества, серое и непродуманное. Проекты, подобные Базовской, будут работать на понимание того, что жилые комплексы, построенные по городскому заказу, могут быть созданы на достойном уровне и способны конкурировать с коммерческими аналогами.