Девелопмент на реке. Интервью с генеральным директором компании ОПИН

В мае этого года Институтом Генплана при поддержке компании ОПИН и Москомархитектуры был проведен творческий конкурс среди студентов архвузов на концепцию развития Симоновской набережной, являющейся частью проекта ОПИН по развитию нового квартала. Генеральный директор компании Артемий Крылов рассказал порталу «Архсовет Москвы», какой девелопмент на реке будет в перспективе наиболее эффективным и полезным городу.

— Что на, Ваш взгляд, обещает Москве реновация прибрежных территорий реки внутри единой концепции, в плане комфорта среды, инвестиционной привлекательности города?

— Обустройство набережных Москвы-реки станет большим шагом в современном развитии нашего города. Долгое время реки выполняли транспортную функцию и работали для индустрии, которая появлялась на их берегах. В мировых столицах тенденция существенно поменялась — река стала рассматриваться как жемчужина для города, точка притяжения для жителей и туристов — и Москва развивается в этом направлении. Сегодня город и инвесторы комплексно подходят к реализации программы обустройства набережных. Человек должен иметь прямой, открытый доступ к воде, сами набережные должны стать проницаемыми. Город в этом плане ожидают большие перспективы — до 70% набережных откроются москвичам совсем в новом свете. Кроме того, глядя на мировой опыт, мы отмечаем, что благоустройство реки способно реабилитировать среду целых районов, и это, безусловно, положительно скажется на городе в целом.

— Инвестиции в такие проекты, однако, потребуют многих дополнительных затрат — на обустройство общественных пространств, транспортную инфраструктуру, экологию. И все это девелопер должен закладывать в проект, что, безусловно, скажется на цене недвижимости. Как сделать ее, тем не менее, живой, активно используемой и избежать таких замкнутых на себе анклавов роскоши? Есть ли некий идеальный баланс новых и старых функций?

— Действительно, в мировой практике есть как успешные, так неуспешные прецеденты — важно учитывать и тот, и другой опыт при планировании крупных проектов у реки. Благоустроенная набережная должна быть частью общего проекта, за счет чего будут развиваться не только рекреационные, но и рабочие, жилые пространства, спортивные зоны — такой подход позволяет инвестору окупить вложения, а сама набережная становится востребованной в качестве центра притяжения в любое время по будням и выходным дням, утром, днем и вечером.

Когда мы, к примеру, начинали работать над проектом реорганизации в Даниловском районе, для себя решили, что Симоновская набережная должна стать частью нашего масштабного проекта и стать доступной для города, для всех желающих. Сегодня этот отрезок (более 1 км) исключен из жизни, несмотря на то что, фактически, это центр, и до Кремля всего 5 км. Надо понимать, что это не просто локальное преобразование, а стратегически важный отрезок и для туристических, центральных маршрутов столицы.

Я считаю, развитие мест для отдыха, спорта, досуга, их доступности для горожан и наполнение соответствующей инфраструктурой успешно может сочетаться с камерностью внутри жилых кварталов. Здесь необходимо использовать вертикальное зонирование пространства — например, нижний ярус зданий предназначен исключительно для размещения мест отдыха, торговых точек, магазинов. На верхнем ярусе уже можно размещать жилые и коммерческие объекты.

Да, обустройство набережных требует серьёзных вложений. Например, в среднем объем затрат на строительство инфраструктуры занимает около 10-15% от бюджета проекта. Реконструкция набережной и других крупных инфраструктурных объектов увеличит этот показатель еще на 10%-15%. При этом стоимость продажи квадратного метра за счет вида на обустроенную набережную и воду может составить в среднем от 20% и выше, в зависимости от других характеристик. Но на ликвидности это не скажется, спрос на проекты у воды в Москве будет только расти.

Для застройщиков, которые работают не один день на рынке недвижимости и дорожат своей репутацией, вложения в инфраструктурные, в том числе, крупные объекты — осознанный шаг. Перекладывать это исключительно на стоимость квадратного метра не всегда возможно, тогда проект может себя просто не продать. А успешность таких проектов закономерна: набережные должны иметь связь с жилыми кварталами, то есть с людьми, причём постоянно.

— В чем, на Ваш взгляд, заключаются главные особенности Москвы-реки как объекта для воплощения градостроительной политики? (промзоны, частная собственность, природоохранный статус земель и пр.)

— В Москве остро ощущается дефицит озеленения — освоение набережных положительно отразится на экологии города, где постоянно строят новые дороги, дома, куда приезжает все больше и больше людей. Необходимо учитывать и погодные условия, и сезонность в проектировании рекреационных и спортивных зон, чтобы жители мегаполиса могли интересно и разнообразно проводить досуг на набережной вне зависимости от времени года.

В этом случае также необходимо обратить внимание на опыт скандинавских стран, где набережные не перестают притягивать горожан и туристов, в том числе и в зимних условиях. Беговые лыжи, коньки в сочетании с кафе и зонами отдыха позволят не менее интересно проводить время у реки в зимнее время года.

— За рубежом проекты комплексного освоения территорий, в том числе, вдоль набережных, уже давно реализуются на условиях частного и государственного партнерства. Как Вы оцениваете их успешность и актуальность в Москве?

— Набережные — это городские территории, и при разработке таких площадокинвестор тесно взаимодействует с городом. Проектные решения должны согласовываться с Москомархитектурой, учитывать соответствие единой концепции. В Москве есть проекты, где инвесторы полностью финансируют обустройство речного фасада, в других это происходит совместно с городом. Это зависит от масштаба соседствующего проекта и его концепции, объема планируемого жилья, инфраструктуры и прочего. В любом случае город держит на контроле эту работу. Для москвичей это своего рода гарант уверенности в реализации таких проектов.

— Расскажите о Вашем опыте проектов у воды...

— Земля у воды — уникальный, дефицитный ресурс. В Подмосковье у нас есть несколько проектов у большой воды. В коттеджном поселке "Пестово" премиального уровня мы построили собственную габионную набережную длиной 2,5 км, благоустроили береговую линию, наладили навигацию. При запуске многоквартирного проекта ЖК «Парк Рублево», именно набережная в рамках проекта позволила нам фактически создать прецедент на рынке недвижимости, определив новый тренд для спроса — городской проект с курортной инфраструктурой.

На благоустроенной Симоновской набережной, уверен, москвичи смогут с интересом проводить время: отдыхать, гулять, заниматься спортом. Мы рассматриваем набережную как якорный объект нашего будущего проекта в Москве. Его характеризуют экология, качественный уровень инфраструктуры для отдыха,спорта, прогулок. Исходя из расположения у воды, мы продумали состав функций первых этажей — все это должно быть абсолютно открыто и проницаемо.

В мае этого года мы, кстати, стали из инвесторов первыми, кто провел конкурс (совместно с НИиПИ Генплана и Москомархитектурой) на обустройство набережной среди студентов. Мы предложили новый формат взаимодействия экспертов и молодого поколения. Я уверен, благоустроить набережные в городе — значит сделать жизнь комфортнее, экологичнее и просто счастливее.