От первого лица

Фади Джабри – об опыте реновации в Токио

07 Июня 2017

Фади Джабри, архитектор, член совета директоров Nikken Sekkei, рассказал нашему порталу о том, как за последние 20 лет в Токио сформировалось «новое общество», пользующееся исключительно общественным транспортом, новый склайлайн и уровень комфорта высокоэтажной застройки, и при этом сохранилось большое разнообразие типов жилья.

— Как бы вы охарактеризовали взаимосвязь между плотностью застройки и ее взаимосвязью с качеством жилой среды?

— Когда мы проектируем в Японии и других странах, мы придерживаемся принципа Floor area ratio (FAR) и Plot ratio, который и определяет плотность застройки. Как правило, пятно застройки жилого комплекса не превышает 50-60 процентов участка, и 40 процентов выделяется как зеленое пространство. Иногда бывает точечная застройка с более высокой плотностью, но это не значит, что она хуже. Мое личное мнение — предела комфортной плотности нет, и в последнее время мы видим это повышение застройки повсеместно. Например, активно строится высотный фронт Токио, мы называем его tower mansion, где этажность превышает 50 этажей.

У меня, например, квартира на 38 этаже, с бесподобным видом. В доме много квартир, но это комфортно, потому что они все разделены, и это не один лифт на всех. У нас очень яркая, выразительная входная группа, супермаркет, который работает 24 часа в сутки. Моя дочь может играть в защищенном пространстве, и я могу видеть ее из окна. Я хочу сказать, что когда есть достаточно большое количество квартир, тогда можно иметь и хороший сервис, потому что нагрузка на одного — она разумная. И поэтому в пятиэтажке, где на один подъезд 25 квартир — все, что можно сделать кроме входа — ничего. Только рядом построить. А при высотной застройке идет вот это разумное «уплотнение», и внутри это сложно организованный мир, назовите его «гостиница», «город в городе», как угодно.

— А как вы считаете, при повышении плотности застройки, увеличится ли техногенная и экологическая нагрузка?

— Сейчас все волнуются насчет этого, но у вас просто не хватает опыта. Если у вас плотная низкоэтажная застройка, и вы все смотрите друг другу в окна, почему бы не собрать этот объем и «посадить» в высотное здание с хорошим корпусом? И открыть вот это пространство, отдать его зелени? Вы не резко увеличиваете плотность....

— Она просто перераспределяется....

— Точно, и может быть, можно чуть-чуть добавить, а также создать общественные пространства и другие полезные сервисы. То есть у нас становится больше элементов жилья, но давайте здесь сделаем еще элемент культуры, музей какой-нибудь, арт-центр для детей и т.п.

— А как решается проблема с транспортом в этом свете?

— Всех волнует этот вопрос. Приведу пример: в нашей компании 3 000 человек и 95% сотрудников приезжают к нам на поезде, то есть у нашего здания всего 6-7 парковок, их практически нет. И вокруг их тоже нет. Дело в том, что Токио за последние 20 лет смог создать «новое общество», которое ориентировано на общественный транспорт. Президент нашей компании тоже едет на метро вместе с сотрудниками, хотя загруженность станций примерно такая же, как в Москве.

— А давно ли Токио начало такую программу?

— Думаю, уже лет 20. В 1970-80-е годы мы испытывали большие проблемы с трафиком.

— Вы знаете, наверное, что одним из принципов реновации в Москве является увеличение плотности улично-дорожной сети в кварталах. Что вы об этом думаете?

— Вот на этот счет есть две школы. Первая, европейская, которая говорит о капиллярности, когда сам квартал более маленький и больше дорог. А есть другая, «суперблок», чтобы все машины были снаружи, а внутри более свободная среда. Я считаю, обе имеют право на жизнь, город должен быть разнообразным.

— А как в Токио?

— Очень по-разному. Например, есть набережные, они развиваются как tower mansion. Есть новые территории — они могут быть с невысокой этажностью, car free, хорошо благоустроены. При этом вокруг могут быть и высотные здания. А есть места по типу patio — такая традиционная квартальная застройка. Кое-где осталась историческая, очень маленькая нарезка. Единственное, что там изменилось — позволили повысить этажность. Вообще в Токио поощряется перестройка деревянных домов в железобетонные, так как они противопожарные и более сейсмоустойчивы.

— А помимо локальных примеров реновации, были ли в Токио большие городские программы?

— Да, конечно. Вот в Японии, например, есть государственная организация, фонд, который называется Urban Renaissance, и его задача — создавать качественное жилье для жителей города. Они уже очень много построили. Иногда они привлекают еще кого-то из частных застройщиков, но чаще делают все сами. И есть другое направление — New town, что-то наподобие Новой Москвы.

— Это субурбия?

— Да, это начало развиваться из-за того, что цены на недвижимость в Токио были очень высокими. А сейчас люди возвращаются обратно, и требуется улучшения вот этой среды. Одна из мер — когда привлекаются частные девелоперы, и они строят свои «бренды». То есть происходит такая грамотная перестройка, но, конечно, коэффициент чуть-чуть повышается, чтобы это было экономически целесообразно.

 

Еще иногда бывают случаи, когда в очень хорошем районе, на месте старой застройки есть желание и возможность построить качественно новое жилье. Что делать, как объяснить это жителям? И вот этот диалог длится у нас иногда по несколько лет, чтобы убедить всех жителей. Вы знаете, население в Японии это aged society, и этот диалог очень важен.

— В нашей стране большую часть квартир в пятиэтажках люди получили бесплатно, так же бесплатно им предлагается реновируемое жилье. У вас также?

— Нет, бесплатного жилья в Японии нет. Есть жилье, которое предоставляют по очень низкой аренде, как Dojyunkai. Дома были очень красивые, но это было «неустойчиво» продолжать эту программу, и она остановилась. Сегмент арендного жилья в целом не очень большой, может процентов 30.

Вы знаете, в целом уровень жилья в Японии очень высокий. Он повышается, потому что большая конкуренция, разные бренды пытаются создать свои преимущества. Когда вы покупаете недвижимость в Японии, вы получаете план вашей квартиры, и там 50-60 знаков, что вы будете иметь в ней. Все очень подробно описано, где розетка, где сенсор. Это показывает щепетильность покупателя — он хочет это все понять.

— А сколько у вас, например, нормальная площадь на человека?

— Ну, сейчас, например 50-60 квадратных метров в квартире на семью из двух 2 человек и ребенка.

— Как и в Москве, в принципе....

— Да, но внутренние пространства очень обдуманы.

— Последний вопрос — про ТПУ «Ботанический Сад» — проект, который вы ведете в Москве....

— Появление в Москве МЦК — это очень хорошая возможность. Люди еще этого не чувствуют. Вы знаете, когда в Дубае японцы начали строить метро — все сомневались, там же все же на машинах, и никто в метро не будет ездить. Сейчас вокруг метро вся недвижимость дороже на 20%. И те, кто сейчас покупают жилье, смотрят, а насколько я буду далеко от метро. И все поняли, что это общественное пространство очень хорошо влияет на среду. И вот у нас в Москве возникает хорошая возможность и вместе с тем сложная задача — соединить МЦК, метро, северное и южное ядро, создать хорошее общественное пространство, торговый комплекс, гостиницы.

Это нормально, когда появляется транспортный хаб — рядом с ним всегда есть офисное здание, либо торговый центр. Следующее — гостиницы. Потом — жилье. Потом — парк. Ты выходишь из своего дома, проходишь этот защищенный коридор и попадаешь в парк. Эти все пространства обслуживаются, но ты не платишь за это и спокойно идешь к станции метро по защищенному комфортному пространству с рекламой и высокими потолками.


Изображения:


Подпишитесь
на рассылку Архсовета Рассылка анонсов для прессы

публикации по теме

 
ЗАГРУЗИТЬ ЕЩЕ ...
 

E-mail:
Имя:
Подписаться на рассылки:

Задайте свой вопрос

Обратите внимание, что редакция портала «Архсовет Москвы» оставляет за собой право на свое усмотрение публиковать, только выборочные вопросы. Нажимая на кнопку «Отправить» вы автоматически соглашаетесь, что принимаете все правила публикации на данном ресурсе.