Перемены

Жить или не жить в апартаментах. Часть 1: проблематика

21 Февраля 2014

13 февраля дискуссионная площадка Roof Point открыла сезон! И это было лишь одним из открытий того вечера: на круглом столе «Большая московская эпидемия апартаментов» и гости, и непосредственные участники обсуждения узнали для себя много нового.

Среди приглашенных экспертов были представители и власти, и инвесторов, и риэлторских компаний, и архитектурного сообщества. Возможно, именно благодаря этому дискуссия получилась такой оживленной и информативной.

Прежде чем перейти к оценке минусов и плюсов такого явления для Москвы, как апартаменты, спикеры высказались на тему того, что же это, вообще говоря такое.

Большая московская эпидемия апартаментов

Апартаменты – это «серое» жилье

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов охарактеризовал строительство апартаментов как «серое» и, в общем, незаконное строительство жилья, маскирующегося под коммерческое нежилое или временное гостиничного типа.

«В южных странах и на побережье явление апараментов действительно существует. Люди живут в них несколько недель и нуждаются не в социальных сервисах, а конкретно в этих самых площадях, пляже и торговом центре под боком. Но в Москве это не более чем фикция. Ведь по сути любое жилье можно считать временным – люди не всегда живут всю жизнь на одном месте, да и вообще живут временно. Наш анализ показал, что демографически те, кто снимает квартиры, и те, кто живет в них постоянно, принципиально ничем не отличаются. С точки зрения функционала нет оснований считать, что для апартаментов нужно меньше садов, школ или поликлиник. Есть жилье – и не жилье. Арендное, неарендное – это уже форма экономической, а не архитектурной и не градостроительной градации. Поэтому апартаментам нужна такая же нормативная база, как обычному жилью, чтобы в городе не было социальных перегибов».

«Определить – значит ограничить»

Александр Белоусов, коммерческий директор Capital Group, начал свое выступление с цитаты из Декарта. И отметил, что инвесторы целиком и полностью отдают себе отчет в том, что апартаменты – это нечто неопределенное, существующее вне нормативов и юридических понятий – и именно этим привлекательное.

«Согласно общепринятому толкованию, это нежилое помещение с гостиничным функционалом. Очень удобно: в гостинице можно устроить офис – а можно жить, причем законодательного лимита «как долго» – не существует. Недавно господин Хуснуллин официально признал, что в апартаментах возможна даже временная, как в гостинице, регистрация.

Большая московская эпидемия апартаментов, Александр Белоусов

В то же время у нас слишком много чего осталось с советских времен. Почему робототехнике, механике, квантовой физике хватает трех законов, а в планировках их сто? Почему санузел не может находиться над жилым помещением? Вот у вас мечта детства – иметь ванну с окном. Вы можете принять все необходимые меры, чтобы не возникло никаких проблем на конструктивном и инженерном уровне, получить разрешение соседей – но не сможете сделать ничего. Потому что норматив для жилых квартир запрещает даже на сантиметр выйти мокрым пятном на жилую площадь, находящуюся внизу.

Или взять другой норматив – инсоляцию: любая квартира должна набирать определенное количество солнца в течение определенного периода. Он приводит к появлению ограничений по архитектуре, квартирографии и всему прочему: при нарезке квартир приходится «мельчить», не получается делать квартир со всеми окнами на одну сторону и т. д.

Для апартаментов такие ограничения отсутствуют.

Апартаменты – будущие доходные дома?

Борис Левянт, руководитель архитектурного бюро ABD Architects, предложил все-таки апартаменты с жильем не смешивать. Архитектор настаивал на том, что у них и целевая аудитория иная, да и функция ближе к доходным домам. Даже с чисто экономической точки зрения: на сегодняшний день стоимость апартаментов на 30-35% ниже, чем у аналогичного жилья.

«Почти в любом американском фильме мы видим коридоры с большим количеством небольших квартир по обеим сторонам – и это естественно и нормально. Это абсолютно нормально для молодого человека или молодой семьи – снять или даже купить для себя студию или однокомнатную квартиру. Точно так же нормально какому-нибудь инвестору из Тюмени купить двадцать таких квартир, передать его управляющей компании и стать рантье. Это не какой-то чуждый нам образ жизни – это то, чего нам, в нашем большом городе, очень сильно недостает. Недаром на рынке наиболее востребованы маленькие одно-двухкомнатные квартиры площадью 36-50 кв. м.

Фонд арендного жилья нужно формировать и развивать. Не бороться с ним, а создавать законодательную базу, чтобы все было честно и открыто. Если официально назвать дом с апартаментами доходным домом, то будет гораздо проще организовать и обслуживание, и сервис, и все остальное. Ведь апартаменты можно официально купить на юридическое лицо».

Большая московская эпидемия апартаментов, Борис Левянт

Что касается необходимости обеспечить социальные блага, то ее Борис Левянт поставил под сомнение.

«Многие уже давно перестали ходить в районные поликлиники – работодатели обеспечивают их полисами ДМС. А если мы говорим об апартаментах в центре, то априори понятно, что дополнительной социальной инфраструктуры здесь никто все равно строить не будет».

«Иногда это единственная возможность поселиться в Москве»

Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга Metrium Group, подтвердила, что на рынке апартаментов за последние пару лет значительно выросли и спрос, и предложение.

Большая московская эпидемия апартаментов, Анна Соколова

«Сегодня на апартаменты приходится примерно 30% рынка. Раньше они были представлены, в основном, элитными проектами (например, в «Москва-Сити»), но с 2012 года появилось много предложений бизнес- и эконом-класса, и доля последних в 2013 году выросла с 16 до 30%. Например, апартаменты на территории Москвы можно купить за 2,5 млн. руб. – на рынке новостроек таких вариантов вы в принципе не найдете. Поэтому для многих апартаменты становятся реальной возможностью поселиться на территории Москвы. И, кстати, далеко не у всех обладателей квартир есть возможность повести детей в детский сад или прикрепиться к поликлинике – например, в плотно застроенном и заселенном Павшино она до сих пор отсутствует».

«Рынок всегда находит лазейку»

Павел Андреев, руководитель мастерской № 14 ГУП «Моспроект-2 им. М.В. Посохина», начал с истоков – откуда в Москве возник бум апартаментов. И высказал опасения, что перенасыщение города апартаментами, которое уже не за горами, может привести к социальному коллапсу.

«Не секрет, что с уходом Лужкова политика города в области строительства изменилась – к примеру, было принято решение уменьшить в центре количество жилья и увеличить число гостиниц. И инвесторам, которые получили разрешения при Лужкове и уже вложились в жилое строительства, пришлось уйти в сегмент апартаментов. Переименовались, перепроектировались, изменили пояснительные записки и вышли на экспертизу. И процесс еще не окончен – многие до сих пор, вслед за меняющимися нормативными требованиями, уменьшают площади и продолжают процесс перепроектирования и пересогласования.

Большая московская эпидемия апартаментов, Александр Белоусов и Павел Андреев

Теперь про апартаменты и соцкультбыт. Корень этой проблемы скорее правовой, а не архитектурно-планировочный. Россия – страна с большим социальным прошлым: нам, родившимся в бараках, коммунистическая партия дала жилье (9 кв. м на человека), обеспечила ему необходимый санитарный уровень, рассчитала количество поликлиник, школ и кинотеатров на 1000 жителей – редкая страна в мире доходила до такого уровня социальной обеспеченности. И сегодня, при некотором желании и энергии, собственник нежилого помещения может в судебном порядке зарегистрировать право собственности, прописаться и потом потребовать от городских властей –деюро и постфактум – обеспеченность всеми социальными благами. То при определенном насыщении рынка апартаментов может произойти социальный взрыв».

«Предупреждать надо»

Алексей Воронцов, начальник Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, согласился с тем, что угроза взрыва существует. И поскольку термин «апартаменты» в нашем законодательстве отсутствует, потенциальных покупателях, как минимум, необходимо предупреждать обо всех связанных с этим рисках.

«Играть в слова хорошо, но пространными рассуждения о том, что апартаменты – это нечто иное, мы можем ввести людей в заблуждение и поставить себя в неловкое положение. Всегда надо исходить из действующих законов и законоприменительной практики. Мы как врачи – должны сразу рассказывать правду, что по закону так и так, а если вы все равно хотите, то потом не говорите, что мы вас предупредили. Тогда появится ответственность проектировщика и архитектора за качество той услуги, которую он оказывает, и ответственность заказчика за то, что он получает». 

Большая московская эпидемия апартаментов, Алексей Воронцов

Читать часть 2




Подпишитесь
на рассылку Архсовета Рассылка анонсов для прессы

публикации по теме

 
ЗАГРУЗИТЬ ЕЩЕ ...
 

E-mail:
Имя:
Подписаться на рассылки:

Задайте свой вопрос

Обратите внимание, что редакция портала «Архсовет Москвы» оставляет за собой право на свое усмотрение публиковать, только выборочные вопросы. Нажимая на кнопку «Отправить» вы автоматически соглашаетесь, что принимаете все правила публикации на данном ресурсе.