Жить или не жить в апартаментах. Часть 1: проблематика

13 февраля дискуссионная площадка Roof Point открыла сезон! И это было лишь одним из открытий того вечера: на круглом столе «Большая московская эпидемия апартаментов» и гости, и непосредственные участники обсуждения узнали для себя много нового.

Среди приглашенных экспертов были представители и власти, и инвесторов, и риэлторских компаний, и архитектурного сообщества. Возможно, именно благодаря этому дискуссия получилась такой оживленной и информативной.

Прежде чем перейти к оценке минусов и плюсов такого явления для Москвы, как апартаменты, спикеры высказались на тему того, что же это, вообще говоря такое.

Апартаменты – это «серое» жилье

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов охарактеризовал строительство апартаментов как «серое» и, в общем, незаконное строительство жилья, маскирующегося под коммерческое нежилое или временное гостиничного типа.

«В южных странах и на побережье явление апараментов действительно существует. Люди живут в них несколько недель и нуждаются не в социальных сервисах, а конкретно в этих самых площадях, пляже и торговом центре под боком. Но в Москве это не более чем фикция. Ведь по сути любое жилье можно считать временным – люди не всегда живут всю жизнь на одном месте, да и вообще живут временно. Наш анализ показал, что демографически те, кто снимает квартиры, и те, кто живет в них постоянно, принципиально ничем не отличаются. С точки зрения функционала нет оснований считать, что для апартаментов нужно меньше садов, школ или поликлиник. Есть жилье – и не жилье. Арендное, неарендное – это уже форма экономической, а не архитектурной и не градостроительной градации. Поэтому апартаментам нужна такая же нормативная база, как обычному жилью, чтобы в городе не было социальных перегибов».

«Определить – значит ограничить»

Александр Белоусов, коммерческий директор Capital Group, начал свое выступление с цитаты из Декарта. И отметил, что инвесторы целиком и полностью отдают себе отчет в том, что апартаменты – это нечто неопределенное, существующее вне нормативов и юридических понятий – и именно этим привлекательное.

«Согласно общепринятому толкованию, это нежилое помещение с гостиничным функционалом. Очень удобно: в гостинице можно устроить офис – а можно жить, причем законодательного лимита «как долго» – не существует. Недавно господин Хуснуллин официально признал, что в апартаментах возможна даже временная, как в гостинице, регистрация.

В то же время у нас слишком много чего осталось с советских времен. Почему робототехнике, механике, квантовой физике хватает трех законов, а в планировках их сто? Почему санузел не может находиться над жилым помещением? Вот у вас мечта детства – иметь ванну с окном. Вы можете принять все необходимые меры, чтобы не возникло никаких проблем на конструктивном и инженерном уровне, получить разрешение соседей – но не сможете сделать ничего. Потому что норматив для жилых квартир запрещает даже на сантиметр выйти мокрым пятном на жилую площадь, находящуюся внизу.

Или взять другой норматив – инсоляцию: любая квартира должна набирать определенное количество солнца в течение определенного периода. Он приводит к появлению ограничений по архитектуре, квартирографии и всему прочему: при нарезке квартир приходится «мельчить», не получается делать квартир со всеми окнами на одну сторону и т. д.

Для апартаментов такие ограничения отсутствуют.

Апартаменты – будущие доходные дома?

Борис Левянт, руководитель архитектурного бюро ABD Architects, предложил все-таки апартаменты с жильем не смешивать. Архитектор настаивал на том, что у них и целевая аудитория иная, да и функция ближе к доходным домам. Даже с чисто экономической точки зрения: на сегодняшний день стоимость апартаментов на 30-35% ниже, чем у аналогичного жилья.

«Почти в любом американском фильме мы видим коридоры с большим количеством небольших квартир по обеим сторонам – и это естественно и нормально. Это абсолютно нормально для молодого человека или молодой семьи – снять или даже купить для себя студию или однокомнатную квартиру. Точно так же нормально какому-нибудь инвестору из Тюмени купить двадцать таких квартир, передать его управляющей компании и стать рантье. Это не какой-то чуждый нам образ жизни – это то, чего нам, в нашем большом городе, очень сильно недостает. Недаром на рынке наиболее востребованы маленькие одно-двухкомнатные квартиры площадью 36-50 кв. м.

Фонд арендного жилья нужно формировать и развивать. Не бороться с ним, а создавать законодательную базу, чтобы все было честно и открыто. Если официально назвать дом с апартаментами доходным домом, то будет гораздо проще организовать и обслуживание, и сервис, и все остальное. Ведь апартаменты можно официально купить на юридическое лицо».

Что касается необходимости обеспечить социальные блага, то ее Борис Левянт поставил под сомнение.

«Многие уже давно перестали ходить в районные поликлиники – работодатели обеспечивают их полисами ДМС. А если мы говорим об апартаментах в центре, то априори понятно, что дополнительной социальной инфраструктуры здесь никто все равно строить не будет».

«Иногда это единственная возможность поселиться в Москве»

Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга Metrium Group, подтвердила, что на рынке апартаментов за последние пару лет значительно выросли и спрос, и предложение.

«Сегодня на апартаменты приходится примерно 30% рынка. Раньше они были представлены, в основном, элитными проектами (например, в «Москва-Сити»), но с 2012 года появилось много предложений бизнес- и эконом-класса, и доля последних в 2013 году выросла с 16 до 30%. Например, апартаменты на территории Москвы можно купить за 2,5 млн. руб. – на рынке новостроек таких вариантов вы в принципе не найдете. Поэтому для многих апартаменты становятся реальной возможностью поселиться на территории Москвы. И, кстати, далеко не у всех обладателей квартир есть возможность повести детей в детский сад или прикрепиться к поликлинике – например, в плотно застроенном и заселенном Павшино она до сих пор отсутствует».

«Рынок всегда находит лазейку»

Павел Андреев, руководитель мастерской № 14 ГУП «Моспроект-2 им. М.В. Посохина», начал с истоков – откуда в Москве возник бум апартаментов. И высказал опасения, что перенасыщение города апартаментами, которое уже не за горами, может привести к социальному коллапсу.

«Не секрет, что с уходом Лужкова политика города в области строительства изменилась – к примеру, было принято решение уменьшить в центре количество жилья и увеличить число гостиниц. И инвесторам, которые получили разрешения при Лужкове и уже вложились в жилое строительства, пришлось уйти в сегмент апартаментов. Переименовались, перепроектировались, изменили пояснительные записки и вышли на экспертизу. И процесс еще не окончен – многие до сих пор, вслед за меняющимися нормативными требованиями, уменьшают площади и продолжают процесс перепроектирования и пересогласования.

Теперь про апартаменты и соцкультбыт. Корень этой проблемы скорее правовой, а не архитектурно-планировочный. Россия – страна с большим социальным прошлым: нам, родившимся в бараках, коммунистическая партия дала жилье (9 кв. м на человека), обеспечила ему необходимый санитарный уровень, рассчитала количество поликлиник, школ и кинотеатров на 1000 жителей – редкая страна в мире доходила до такого уровня социальной обеспеченности. И сегодня, при некотором желании и энергии, собственник нежилого помещения может в судебном порядке зарегистрировать право собственности, прописаться и потом потребовать от городских властей –деюро и постфактум – обеспеченность всеми социальными благами. То при определенном насыщении рынка апартаментов может произойти социальный взрыв».

«Предупреждать надо»

Алексей Воронцов, начальник Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, согласился с тем, что угроза взрыва существует. И поскольку термин «апартаменты» в нашем законодательстве отсутствует, потенциальных покупателях, как минимум, необходимо предупреждать обо всех связанных с этим рисках.

«Играть в слова хорошо, но пространными рассуждения о том, что апартаменты – это нечто иное, мы можем ввести людей в заблуждение и поставить себя в неловкое положение. Всегда надо исходить из действующих законов и законоприменительной практики. Мы как врачи – должны сразу рассказывать правду, что по закону так и так, а если вы все равно хотите, то потом не говорите, что мы вас предупредили. Тогда появится ответственность проектировщика и архитектора за качество той услуги, которую он оказывает, и ответственность заказчика за то, что он получает». 

Читать часть 2