Бизнес в стиле «industrial»

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов принял участие в конференции «Коммерческая недвижимость. Актуальные правовые и инвестиционные вопросы 2014» газеты The Moscow Times. Одной из ее ключевых тем стали перспективы освоения столичных промзон.

Чтобы избавиться от «мертвого груза», нужен бизнес-план

Огромные территории промышленных предприятий десятилетиями висят на городе «мертвым грузом»: колоссальное сокращение рабочих мест по сравнению с советским периодом (примерно в 10 раз) привело к тому, что использование этой недвижимости и вовлеченность земель в оборот стали заметно хуже. Как отметил Сергей Кузнецов, важно, что руководство города к реорганизации  этих территорий подходит с точки зрения бизнеса. «Это хороший сигнал, что власти и бизнесмены говорят на одном языке и общую задачу видят себе одинаково», – сказал Кузнецов.

Кто работает – тот не ездит

Как показывает практика, успешное освоение промзон всегда связано с определенной идеологией: крупные площадки сложно развивать, не предлагая городу комплексных решений, отметили участники дискуссии. Кузнецов подчеркнул, что для развития городской ткани важна полифункциональность будущих районов. В первую очередь, там должен быть большой процент рабочих мест. Важно помнить, что в модели города XX века именно промзоны были серьезным притяжением работающих людей, и, поскольку Москва продолжает жить тенденциями прошлых генпланов, если просто убрать эти анклавы, возникнут серьезнее перекосы. «Собственно, они уже возникают в виде дорожных пробок, – добавил Кузнецов. – Люди просто не ездили в центр в таких количествах, как сейчас, но промзоны перестали быть магнитом и все рабочие места сконцентрировались в центре».

«Намагничиваем» заново

Именно поэтому при разработке девелоперских проектов очень важно научиться выполнять требования города по созданию сложной функции, отметил главный архитектор. Успешным могло бы быть более тесное сотрудничество города и бизнеса (главным образом, западного, подчеркнул Кузнецов, поскольку гостиничные операторы в основном иностранные) – поиск корпораций, которые нуждались бы в большом количестве офисов, и ответственный поход к планированию.

«Жилье еще можно построить под абстрактного покупателя, он и так придет, но сложная функция гостиниц или офисов при таком спекулятивном подходе сейчас на рынке уже не работает», – заметил главный архитектор.

Примером сложного подхода к проектированию Сергей Кузнецов назвал Международный финансовый центр в Рублево-Архангельском – проект комплексного развития территории, предусматривающий строительство офисов, жилья, гостиниц, коммерческой и социальной инфраструктуры: «Правильно, когда девелопер требует определенного количества рабочих мест и жилья и понятно, кем оно будет заселяться».

Транспортные пути освоения

В настоящее время Москва определилась с несколькими приоритетными проектами освоения промышленных территорий, связанными, главным образом, с транспортом. Это, к примеру, проект комплексной реконструкции Малого кольца Московской железной дороги, на которое нанизано большое количество промзон; а также развитие транспортной артерии Москвы-реки и, соответственно, примыкающих к ней промзон на юго-востоке.

Вообще юго-восточный сектор столицы, по словам главного архитектора, обладает значительным потенциалом, но довольно сильно отстал именно по причине большого процента промышленных территорий: ЗИЛ, «Серп и молот», Карачаровский механический завод образуют здесь непроницаемую «пробку» и препятствуют развитию района.

Собственно о промзонах

Освоение промзон, впрочем, продвигается не так быстро, как хотелось бы, – главным образом, по причине наличия у территорий множества собственников и проблемы консолидации земель. Например, у ЗИЛа это происходит легче, потому что здесь один единственный пользователь, с которым легко договорится, объяснил Кузнецов. Поэтому территорию несложно поделить на лоты и найти инвестора. Более того, первая площадка уже застраивается  – это Ледовый дворец. Главный архитектор оценивает его как «очень хорошего качества спортивный объект и весь девелоперский проект в целом».

А вот зона Южного порта, наоборот, показательна своими сложностями: там есть несколько крупных пользователей и довольно много мелких, так что сейчас успех развития всей территории зависит от того, удастся ли консолидировать собственников под единым флагом.

Сложным будет процесс объединения собственников и в проекте так называемого «АртКвартала» в районе Курской, считает Сергей Кузнецов. По сути, это тоже руинированная промзона, из которой задумано сделать креативный современный район, насыщенный дизайнерскими и архитектурными бюро, художественными мастерскими, галереями, киностудиями etc.

Мы открыты для предложений

В любом случае, сегодня город готов очень внимательно слушать инвесторов, которые имеют конкретные идеи по развитию территорий, заключил Сергей Кузнецов. В особенности тех, кто приходит со своими предметными предложениями, а не просто с просьбой «дайте мне что-то построить, а потом я это как-то продам».